Kleinreparaturklausel, die eine Höchstgrenze von 8% der Jahresnettokaltmiete vorsieht, ist unwirksam

Nach Ansicht des Amtsgerichts Stuttgart (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013 - 2 C 1438/13) ist eine vorformulierte Vertragsklausel, die eine jährliche Gesamtbelastung durch kleinere Reparaturen in Höhe von 8 % der Jahresnettomiete vorsieht gem. § 307 BGB unwirksam.

Nach allgemeiner Ansicht muss eine wirksame Kleinreparaturklausel folgenden Voraussetzungen genügen: Die Höhe der Kosten für eine einzelne Reparatur muss auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sein, die Gesamtbelastung muss nach oben hin angemessen gedeckelt sein und es dürfen nur Reparaturen an solchen Gegenständen auf den Mieter umgelegt werden, die den häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Im Einzelnen sind aber natürlich die Details hierzu umstritten.

Nach Ansicht des Amtsgerichts soll eine Höchstgrenze von 100,00 EUR für jede einzelne Reparaturmaßnahme angemessen sein. Die Regelung, dass die Gesamtbelastung 8 % der Jahresnettomiete betragen darf, wird aber durch das Amtsgericht als zu mieterunfreundlich angesehen. Hierbei nimmt das Amtsgericht zum Einen Rückgriff auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1992, in dem der BGH erklärt hat, dass die Vereinbarung einer Höchstgrenze von 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht zu beanstanden ist (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Aktenzeichen: VIII ZR 129/91). Zum anderen seien die Mieten in Großraum Stuttgart so erheblich gestiegen, dass es hierdurch zu einer erheblichen Belastung der Mieter kommt.

Da die einzelnen Fragen zu Kleinreparaturklauseln bislang nicht durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs allgemein verbindlich beantwortet wurden, ist Vermietern zu raten, sich bei der Vereinbarung von Klauseln an den von den Instanzgerichten angenommenen niedrigsten Werten zu orientieren. Ansonsten riskiert man als Vermieter, dass die gesamte Klausel unwirksam ist und entsprechend überhaupt keine Reparaturen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Da die Ausnutzung der jährlichen Gesamtbelastung aus praktischer Sicht sowieso höchst selten ist, dürfte sich auch das Risiko einer Unwirksamkeit der gesamten Klausel nicht lohnen.