Konkurrentenschutz im Gewerbemietrecht – Rechtsansprüche und vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten

Große Shoppingzentren, Einkaufspassagen werden für Einzelhändler immer interessanter. Dort findet sich ein vielfältiges Warenangebot. Die Attraktivität soll durch die Kumulation von kleinen Einzelhandelsgeschäften und Einzelhandelsketten stetig gesteigert werden.  Großvermieter stehen vor der Herausforderung, ein attraktives Vermietungsangebot mit ausreichenden Vermietungsflächen und guter Lage anzubieten. Einzelhandelsunternehmen treten zum Teil in den direkten Wettbewerb mit den Filialisten. Dies führt zu dem Problem, die Wettbewerbssituation möglichst rechtssicher zu regeln.

Gewerbliche Mieter können den Konkurrenzschutz in besonderen Vertragsklauseln regeln

Sowohl bei großen als auch kleineren Vermietungseinheiten stellt sich die Frage, wie der Konkurrentenschutz der einzelnen Mitbewerber auszugestalten ist. Bei der Vielzahl von Einzelhändlern müssen Vermieter von Gewerbeflächen ein ausgewogenes Verhältnis bei der Branchenauswahl treffen. Liegt ein „Überangebot" einer Branche vor, könnten der Wettbewerb und die Marktchancen im gleichen Vermietungsobjekt gestört werden. Dies führt dazu, dass die Frage eines „ausgewogenen Wettbewerbs" auch bei der Vertragsgestaltung gewerblicher Mietverträge zu berücksichtigen ist.

Eine „gestörte Konkurrenzsituation" kann für Vermieter zu einem nicht unerheblichen betriebswirtschaftlichen und rechtlichen Risiko führen. Je mehr Vertreter einer bestimmten Branche des Einzelhandels in einem Gewerbeobjekt (Shoppingzentrum, Nahversorgungszentrum, städtische Gewerbeimmobilie) vertreten sind, desto intensiver ist der Wettbewerb. Um eine ausgewogene Wettbewerbssituation zu gewährleisten stehen Vermieter und Verwalter von Gewerbeobjekten gleichermaßen in der Pflicht, einen angemessenen Ausgleich zwischen den Wettbewerbern zu schaffen.

Gewerbemietverträge werden im Regelfall über die Dauer von fünf bis zehn Jahren abgeschlossen und bieten ein weitreichendes vertragliches Gestaltungspotential. Anders als das Wohnraummietrecht bietet das gewerbliche Mietrecht die Möglichkeit, den Inhalt der Verträge sehr „frei" zu gestalten. Für Vermieter und gewerbliche Mieter sind Regelungen über den Konkurrenzschutz möglich. Wird keine Vereinbarung getroffen, lässt sich der Konkurrenzschutz allerdings nicht aus der ergänzenden Auslegung des Mietvertrages ableiten (§§ 133, 157 BGB).

Wettbewerbsschutz im Gewerbemietrecht in der Rechtsprechung

Zur Verletzung des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes gibt es keine einheitliche Rechtsprechung. Bei Einkaufszentren und sonstigen Gewerbeobjekten wird ein immanenter Konkurrenzschutz nach dem Grundsatz „Konkurrenz belebt das Geschäft" von der Rechtsprechung nur teilweise bzw. eingeschränkt angenommen (Vgl. BGH WuM 1979, 144; OLG Köln NJW-RR 1998, 1017; OLG Dresden MDR 1998, 211; OLG Hamm OLGR 1997). Daraus folgt, dass Vermieter dazu angehalten sind, für den Konkurrenzschutz eine klare Regelung zu den Mietern zu schaffen. Diese Frage ist vor allem bei innerstädtischen Geschäftslagen bzw. bei größeren Geschäftsimmobilien von Bedeutung. Oftmals bieten Einzelhändler nahezu dasselbe Warensortiment ein. Dieselben Grundsätze gelten allerdings auch bei der Vermietung von anderen Geschäftsräumen z.B. Arztpraxen oder Apotheken.

Im Einzelfall stellt die Vermietung an einen Konkurrenten einen Verstoß gegen die Konkurrenzschutzpflicht dar, was einen Mantel des Mietgegenstandes zur Folge hat. Dies wurde von der Rechtsprechung bejaht, wenn der Vermieter Räume in demselben Haus an einen Konkurrenten des Mieters vermietet (KG Berlin, NZM 2007, 566).

Auf die Umsatzbußen kommt es aber nicht an. Dennoch besteht für Vermieter das Risiko, dass sie wegen einer „gestörten Wettbewerbssituation" mit Mietminderungen rechnen müssen. Diese werden im Einzelfall die Umsatzbußen mit der gestörten Wettbewerbssituation begründet. Wurde ein bestimmtes Produkt z.B. vorher durch ein bestimmtes Geschäft vertrieben, liegt darin nicht notwendigerweise eine Wettbewerbsbeeinträchtigung und damit ein Mangel (BGH Urt. v. 11.01.2012 - XII ZR 40/10). Dies gilt z.B. dann wenn ein bestimmtes Produkt zugleich durch einen medizinischen Fachhandel und eine Arztpraxis vertrieben wird. Verfügt ein Vermieter über mehrere Objekte und vermietet diese an zwei Mitkonkurrenten, liegt darin auch nicht notwendigerweise ein Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz (OLG Brandenburg Urt. v. 26.05.2010, Az. 3 U 101/09). Im Einzelfall ist zu prüfen, ob ein Anspruch auf Mietminderung bzw. Schadensersatz besteht.

Konkurrenzschutzansprüche und individuelle Vertragliche Regelungen

Im Gewerbemietrecht besteht die Möglichkeit „individualvertraglich" eine Konkurrenzschutzklausel zu vereinbaren. Gewerblichen Vermietern ist zu empfehlen, eine ordentliche Konkurrenzschutzklausel mit eindeutigem Regelungsinhalt in den Gewerbemietvertrag aufzunehmen. Eine derartige Regelung kann auch ergänzend zu dem bestehenden Gewerbemietvertrag vereinbart werden. Ein Schadensersatzanspruch besteht jedoch nur im Einzelfall. Der Mieter ist für den entstandenen bzw. drohenden Schaden darlegungs- und beweisbelastet (§ 280 Abs.1 BGB).

Im Einzelfall könnten Mieter über den Mietvertrag hinaus Abwehr- und Konkurrenzschutzansprüche geltend machen. Liegt eine Beeinträchtigung des Gewerbebetriebes bzw. Unternehmens vor, könnte der Mitkonkurrent unter Umständen einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen. Liegt ein Verstoß gegen das Wettbewerbsrecht vor, besteht ein Abwehr- und Unterlassungsanspruch (§§1, 3, 7 UWG).

Fazit

Die Beeinträchtigung eines gewerblichen Mieters durch einen Konkurrenten infolge der Vermietung stellt im Einzelfall einen Verstoß gegen den vertragsimmanenten Konkurrenzschutz dar. Im Einzelfall liegt ein Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten vor, so dass darin in Mangel der Mietsache zu sehen ist. Vermieter ist zu empfehlen, bestehende Rechtsrisiken durch klare vertragliche Regelungen vorzubeugen. Für den Anspruch auf Schadensersatz bzw. wettbewerbsrechtliche Unterlassungsansprüche trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Vermieter sollten sich intensiv mit der vertraglichen Gestaltung der branchenspezifischen Wettbewerbssituation auseinandersetzen, um interessengerechte Regelungen zu erzielen und um zusätzliche Rechtsrisiken zu vermeiden. Gerne berate ich Vermieter und Mieter zu allen Rechtsfragen rund um das Gewerbemietrecht.