Instandsetzung, Modernisierung und die Beschränkung von Mieteransprüchen

Gerade in Großstädten nehmen viele Wohnungseigentümer umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor. Dabei stellt sich für Hausverwaltungen und Einzeleigentümer die Frage, welche Ansprüche denn einem Mieter in solch einem Fall zustehen und ob ein Mieter die anstehenden kostspieligen Maßnahmen im Einzelfall nicht doch „verhindern“ könnte. Natürlich gibt es sowohl für den Fall der Instandsetzung gemäß § 555a Abs.1 BGB als auch für den Fall der Modernisierung gemäß § 555d Abs.1 BGB die sogenannten „Duldungspflichten“, die im Einzelfall hinsichtlich der geplanten Maßnahmen bestehen. Es bestehen allerdings auch Gegenansprüche u.a. auch die Erstattung von Aufwendungen, welche oft und gerne von Mietern geltend gemacht werden.

Verweigert ein Mieter die Duldung, dann kann ein Vermieter den Anspruch auf Duldung im Klagewege durchsetzen. Für die Abgabe der Duldungserklärung sieht das Gesetz nicht ausdrücklich eine schriftliche Erklärung vor. Wird die Duldung jedoch verweigert, dann kann der Vermieter die Duldung einklagen. Dieser Anspruch folgt aus § 555a Abs.1 BGB. Hat der Mieter diese Duldungserklärung abgegeben, kann er sich dieser nicht ohne Weiteres widersetzen, was jedoch oftmals der Fall ist, dass sich ein Mieter aufgrund eines einfachen „Motivs“ anders besinnt, oder dem Recht eines Rechtsbeistandes folgt. Im Einzelfall steht dem Vermieter dann sogar das Recht zu, den Mietvertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen. Einem Vermieter ist es nicht zumutbar, zunächst einen Duldungsprozess im Klageverfahren zu führen, um später seine Interessen der Modernisierung oder Instandsetzung durchzusetzen. Darüber hatte der Bundesgerichtshof im letzten Jahr in einem Urteil zu entscheiden (BGH-Urteil vom 15.04.2015 - VIII ZR 281/13).

Dem Vermieter ist nicht zumutbar, zunächst ein Klageverfahren gegen den Mieter führen zu müssen, um seine Ansprüche durchzusetzen. Bereits im alten Recht der §§ 554ff. BGB a.F. war anerkannt, dass der Duldungsanspruch „zwingendes“ Recht darstellt und dass eine Verweigerung der Duldung von Instandsetzungs-/ und oder Modernisierungsmaßnahmen mit entsprechenden Konsequenzen belegt werden kann. Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsposition von Vermietern mit dem vorbenannten Urteil begünstigt.

Mietern wird durch die Beratungsstellen diverser Mietervereine und Mieterberatungsvereine teilweise dazu geraten, sämtliche Aufwendungen u.a. Kosten der Unterkunft, Reinigungskosten, Kosten der Sicherung der Mietsache und sogar Kosten „Dritter“ sowie Helfer bei dem Vermieter zu liquidieren und den Anspruch auf den § 555a Abs.3 BGB bzw. den § 555d Abs.6 BGB zu stützen. Dem ist entschieden entgegen zu treten. Auch Vermietern können nur solche Kosten in Rechnung gestellt werden, die nachvollziehbar kausal mit der Durchführung der Instandsetzungs-/ und Modernisierungsmaßnahmen im Kontext stehen. Vermieter können einwenden, dass es sich hier um solche Kosten handelt, die „sowieso“ entstanden seien bzw. solche Kosten, die nicht notwendigerweise mit den Maßnahmen im Zusammenhang stehen. Anerkannt sind „Reinigungskosten“, Kosten der „Ersatzlagerung“, anteilige Materialkosten und – soweit überhaupt erforderlich – Arbeitsstunden, die dann im üblichen Maß und je nach Einzelfall anzusetzen sind.

Hausverwaltungen und Einzelvermietern ist zu empfehlen, die geltend gemachten Kostenpositionen detailliert zu prüfen und im Einzelfall ggf. zurückzuweisen. Auch sind Mieteransprüche vor dem Hintergrund der Duldungspflichten immer auch etwas interessengerecht auszulegen, was im Einzelfall sicherlich die tatsächliche Rechtsposition so mancher Mieter beschränken dürfte.

Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass Mieteransprüche trotz Duldungspflichten und Einschränkungen nicht uneingeschränkt bestehen, sondern dass Hausverwaltungen und Vermieter diese nach Maßgabe des Einzelfalles zu prüfen haben.