4.200 € Reservierungsgebühr für einen Monat - Darf der Makler das verlangen?

Es gibt Makler, die mit Kaufinteressenten eine Reservierungsvereinbarung gegen Zahlung einer Gebühr schließen. Aktuell liegt dem Bundesgerichtshof ein Fall zur Entscheidung vor, bei dem es darum geht, dass die Kläger nach geplatztem Hauskauf die an den Makler gezahlte Reservierungsgebühr zurück verlangen. Dieser Rechtstipp erläutert, worum es in dem Fall genau geht und welche wichtigen Rechtsfragen der BGH in Kürze beurteilen wird.

Update vom 20.04.2023: Nun hat der BGH in dem Fall entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist (siehe Pressemitteilung des BGH vom 20.04.2023).

Makler verlangte 4.200 € Reservierungsgebühr für einen Monat

Der Sachverhalt, den der BGH zu beurteilen hat, ist verhältnismäßig simpel. Die Kläger interessierten sich für ein Einfamilienhaus, konnten den Kauf aber noch nicht verbindlich zusagen, weil sie sich zuerst um eine Kreditfinanzierung kümmern mussten. Der Makler versprach den Klägern, das Haus für die Dauer von einem Monat für die Kläger zu reservieren und nicht an andere Interessenten zu verkaufen. Dafür verlangte der Makler von den Klägern jedoch eine Gebühr von 1 Prozent des Kaufpreises, was im vorliegenden Fall einer Gebühr von 4.200 € entsprach. Zudem war vereinbart, dass die Gebühr mit der später bei Abschluss des Kaufvertrages anfallende Provision verrechnet werden sollte. Die Kläger zahlten die Gebühr an den Makler. Schließlich scheiterte der Hauskauf an der fehlenden Finanzierung. Die Kläger verlangten vom Makler die gezahlte Gebühr zurück. Zu Recht?

Ähnlicher Fall war bereits 2010 vor dem Bundesgerichtshof

Es ist nicht das erste Mal, dass der BGH sich mit einem Fall der Reservierungsgebühr beim Makler befassen muss. Schon im Jahr 2010 urteilte der BGH in einem ähnlich gelagerten Fall, dass die Klausel zur Reservierungsgebühr unwirksam ist (Urteil vom 23.09.2010 - III ZR 21/10). Er begründete die Entscheidung damals damit, dass der Makler mit einer solchen Gebühr möglicherweise eine erfolgsunabhängige Vergütung zu kassieren versucht, was unzulässig ist. Denn der Makler könne trotz Reservierung der Immobilie nicht garantieren, dass der Verkauf der Immobilie aus anderen Gründen scheitert, beispielsweise weil der Eigentümer kurz vor dem Notartermin einen Rückzieher macht oder gar nicht an die vom Makler gefundenen Interessenten verkaufen will. 

Es gibt jedoch einen möglicherweise entscheidenden Unterschied in dem Fall, den der BGH jetzt zu entscheiden hat. Bei dem im Jahr 2010 beurteilten Fall handelte es sich um eine AGB-Klausel innerhalb des Maklervertrages. Hier hingegen wurde die Reservierungsvereinbarung mehr als ein Jahr nach Abschluss des Maklervertrages eigens mit den Kaufinteressenten abgeschlossen. Deshalb könnte hier möglicherweise gar kein AGB-Recht zur Anwendung kommen. Dann unterläge die Reservierungsvereinbarung auch keiner AGB-Kontrolle. Eine Tendenz, wie der BGH dies hier konkret beurteilt, war bei der mündlichen Verhandlung vor dem Bundesgerichtshof am 09.02.2023 noch nicht klar zu erkennen.

Hätte die Reservierungsvereinbarung beim Notar beurkundet werden müssen?

Der BGH wird sich wohl auch mit der Frage befassen, ob die Reservierungsgebühr möglicherweise nichtig ist, weil sie nicht notariell beurkundet wurde. Wenn diese Frage bejaht würde, hätten die Kläger einen Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Reservierungsgebühr. Die Frage, ob ein Notartermin hier erforderlich war, ist umstritten. Zuletzt hatte der BGH in den 80er Jahren geurteilt, dass eine notarielle Beurkundung nur erforderlich sei, wenn die vereinbarte Gebühr mehr als 10 bis 15 % der für den späteren Kauf vereinbarten Provision betrage. Der BGH deutete in der Verhandlung am 9. Februar 2023 an, dass die Bundesrichter darüber nachdenken, ihre Rechtsprechung hier zu ändern. Insbesondere stellt sich die Frage, ob der damals vom BGH angenommene Prozentwert heute noch angemessen ist.