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Maklerprovision bei Verbrauchern - nur individuelle Kommunikation wahrt Textform
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Das Maklerrecht bei Verbrauchern und Wohnungen/Einfamilienhäusern ist nicht mehr ganz neu. Gleichwohl werden die Vorgaben nicht immer konsequent umgesetzt. Schon bei Abschluss des Maklervertrages kann einiges schiefgehen. Wenn das der Fall ist, entfällt die Maklerprovision vollständig.
1. Textformerfordernis § 656 a BGB - viele Unklarheiten
Mit der Neuordnung des Maklerrechtes bei der Beteiligung von Verbrauchern Ende 2021 hat der Gesetzgeber unter anderem festgelegt, dass Maklerverträge unter Beteiligung von Verbrauchern über Einfamilienhäuser und/oder Wohnungen der Textform bedürfen. Wörtlich heißt es im Gesetz:
"§ 656a Textform
Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform."
Was einfach und kurz klingt, kann in der Praxis erhebliche Probleme bereiten. Hintergrund ist, dass entweder Vorgaben nicht beachtet werden oder unklar ist, ob der Anwendungsbereich der Norm eröffnet ist.
2. Wann ist ein Einfamilienhaus ein Einfamilienhaus?
Die Frage mag befremdlich klingen, sie ist aber nicht banal. Während bei einer Wohnung klar ist, wann und dass es eine Wohnung ist, ist das bei Einfamilienhäusern nicht immer der Fall. Was ist z.B. wenn der Käufer ein Zweifamilienhaus erwirbt und daraus - z.B. durch das Herausreißen von Wänden ein Einfamilienhaus umwandelt? Wie wäre es im umgekehrten Fall, also aus einem Einfamilienhaus wird durch Teilung ein Zweifamilienhaus? Wie ist der Fall zu beurteilen, wenn in dem Einfamilienhaus auch ein Gewerbe betrieben wird?
Da die Maklervorschriften zum Schutz der Verbraucher nur Anwendung finden, wenn es um den Verkauf eines Einfamilienhaus vorliegt, ist diese Entscheidung ganz wichtig. Im Grunde lassen sich dazu drei Auffassungen vertreten:
- es kommt auf die subjektive Vorstellung des Erwerbers an
- es kommt auf den für den Makler erkennbaren Willen des Erwerbers an
- es kommt auf die objektiven Merkmale der Immobilie an (als was wird es verkauft)
Das LG Wuppertal hat sich zum Beispiel in einer Entscheidung aus dem letzten Jahr dafür entschieden, ausschließlich auf objektive Kriterien abzustellen. Nur durch eine objektive Sichtweise lassen sich Streitigkeiten am ehesten vermeiden.
Diese Sichtweise überzeugt. In einem von mir geführten Verfahren ging es unter anderem auch um diese Frage. Dort wurde eine Eigentumswohnung erworben, die (untergeordnet) auch zu gewerblichen Zwecken (Agentur) genutzt werden sollte. Das Verfahren ging bis zum Bundesgerichtshof (BGH), der Vorlage durch den unterlegen Makler aber nicht angenommen hat. Die Einzelheiten können Sie hier nochmal nachlesen:
Man kann sich also merken, dass maßgeblich ist, als was die Immobilie verkauft wurde, nicht wie sie später vielleicht genutzt oder umgebaut wird.
3. Was ist Textform?
Wenn der Anwendungsbereich des § 656a BGB eröffnet ist, dann bedarf der Vertrag der Textform. Hier muss man aber aufpassen. Textform ist nicht Schriftform. Schriftform bedeutet vereinfacht ausgedrückt Text und Unterschrift. Das ist bei einer Textform nicht erforderlich. Unter Textform fallen z.B. auch emails, die meist keine eigenhändige Unterschrift haben (von Signaturen mal abgesehen). Damit kann z.B. auch eine Kommunikation per mail ausreichend sein, um die Textform zu wahren. Ausreichend ist z.B. wenn der Interessent per mail das Exposé in Kenntnis eines Maklerlohnanspruches anfordert und der Makler dieses dann - ebenfalls per mail - übersendet.
Wichtig ist aber, dass es sich um eine "individualisierte" Kommunikation handelt. Das hat das Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG Karlsruhe) in einer Entscheidung aus dem letzten Jahr bestätigt. Dort heißt es:
"Die Anforderungen der Textform sind erfüllt, wenn bei Verabredung eines Besichtigungstermins in Kenntnis des Provisionsverlangens eine individuelle Kommunikation per E-Mail stattgefunden hat."
In einem aktuellen Fall kann das aber unter Umständen jetzt für den Makler zum Problem werden. Der Interessent hat nur die Bestellung "angeklickt" und hat eine nicht individualisierte Mail mit dem Exposé erhalten. Ob das nach der Rechtsprechung des OLG Karlsruhe ausreichend ist, wird sich jetzt zeigen.
4. Weitere Fälle, in denen keine Maklerprovision zu zahlen ist
Möglicherweise kommt es ja in dem Fall gar nicht auf die Textform entscheidend mehr an, denn auch aus einem anderen Grund könnte der Makler ein Problem haben.
Neben dem Textformerfordernis hat der Gesetzgeber auch den Halbteilungsgrundsatz statuiert, der besagt, dass dann, wenn der Makler mit Käufer und Verkäufer einen (entgeltlichen) Maklervertrag schließt, beide Parteien die gleiche Provision zahlen müssen. Eine hiervon abweichende Regelung ist unwirksam, § 656 c Abs. 2 BGB. In einem solchen Fall sind beide Verträge unwirksam und der Makler verliert den Anspruch vollständig. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt (OLG Frankfurt) bereits in einem von mir geführten Verfahren entschieden. Den Fall können Sie hier nochmals nachlesen:
Daneben sollte man sich immer auch die Widerrufsbelehrung des Maklers anschauen. Wenn hier unsauber gearbeitet wird, kann man den Vertrag eventuell sogar noch widerrufen. Auch das kommt gar nicht so selten vor.
Ein weiterer Ansatzpunkt sind falsche Angaben des Maklers, wenn sich nachweisen lässt, dass bewusst falsche Angaben gemacht wurden oder aber der Makler Angaben ohne tatsächliche Kenntnis ("ins Blaue hinein") gemacht hat.
Jeder Fall ist anders und bedarf einer Prüfung. In Fällen fällen lassen sich aber Fehler in der Abwicklung finden.
5. Was kann ein Anwalt tun?
Meist hilft eine erste Einschätzung des konkreten Vertrages, um feststellen zu können, ob eine Provisionszahlungspflicht besteht oder nicht. Leider sind noch nicht alle denkbaren Konstellationen von Gerichten entschieden worden, sodass ein Restrisiko verbleibt. Diese Restrisiko kann man abschätzen. Dies kann im Rahmen einer kostenlosen Erstbewertung erfolgen. Hierzu können Sie das unten stehende Kontaktformular benutzen, Sie können mich anrufen oder Sie schreiben mir eine mail an marc.gericke@gericke-recht.de .
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