Miete zu hoch ? - Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen!

Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Entsprechend viele leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren so stark angestiegen sind. Der Gesetzgeber reagierte am 01. Juni 2015 mit der sogenannten „Mietpreisbremse“. Zentrale Norm ist § 556 d BGB, der vorsieht, dass die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete maximal um 10 % übersteigen darf.

Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer selbst.

I. Für wen gilt die Mietpreisbremse und für wen gilt sie nicht? 

Die Regelungen der Mietpreisbremse gelten nur für den Neuabschluss von Mietverträgen! (Aber Achtung: siehe Abs. II. Nr. 3)

Für bereits bestehende Mietverträge gilt die Kappungsgrenze; sie regelt, dass die Miete für ein Mietobjekt innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 % steigen darf - in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt hingegen höchstens um 15 %, vgl. § 558 Abs. 3 BGB.  Begrenzt ist eine Mieterhöhung aber auf jeden Fall durch die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

II. Ausnahmen der Mietpreisbremse

Es gibt allerdings vier Fälle, bei denen die Mietpreisbremse nicht gilt! Die entsprechenden Ausnahmen sind:

1. Berücksichtigung der Vormiete, § 556e Abs. 1 BGB  

Es darf eine Miete bei Neuabschluss bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Auch wenn die Vormiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, sofern Ihr Vermieter Ihnen die Höhe der Vormiete noch vor Vertragsunterzeichnung schriftlich mitgeteilt hat.

2. Eine durchgeführte Modernisierung innerhalb der letzten drei Jahren, § 556e Abs. 2 BGB 

Hat der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre Modernisierungmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB durchgeführt, darf er die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung zuzüglich 10 % zuzüglich der möglichen Modernisierungsumlage verlangen.    

3. Neubau, § 556f Satz 1 BGB 

Ausgenommen von Mietpreisbremse sind alle Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden.

4. Wohnungen nach umfassender Modernisierung, § 556f Satz 2 BGB 

Auch bei der ersten Vermietung nach einer „umfassender Modernisierung“ greift die Mietpreisbremse nicht immer. Laut der Gesetzesbegründung ist eine „umfassende“ Modernisierung dann anzunehmen, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Wichtig hierbei ist, Instandsetzungskosten/Instandhaltungskosten von Moderniserungsmaßnahmen abzugrenzen. Erstere dürfen nämlich nicht als Modernisierung angerechnet werden.

III. Überhöhte Mietbeiträge zurückfordern! 

Um überhöhte Mietbeträge zurückzufordern, muss der Mieter zunächst den Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen. Je nachdem wann der Mietvertrag unterzeichnet wurde, muss die Rüge Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht (§ 556g Abs. 2 BGB).  

Für Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2019 geschlossen wurden, genügt eine einfache Rüge um die zu viel gezahlte Miete ab dem Rügezeitpunkt zurückzuverlangen. Hat der Vermieter allerdings seinerseits Auskunft darüber erteilt, warum seiner Auffassung nach eine Ausnahme der Mietpreisbremse vorliegt, so muss sich die Rüge auch auf diese Auskunft beziehen.  

Für alle ab dem 1. April 2020 geschlossenen Mietverträge gilt besonderes: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, so kann er die Miete sogar seit Mietbeginn zurückfordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist.  

Darüber hinaus ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu geben, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, soweit die Tatsachen dem Mieterhaushalt nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann (§ 556g Abs. 3 BGB).  

Für alle ab 1. Januar 2019 neu entstandenen Mietverhältnisse gilt abweichendes. Hier müssen Vermieter die Mietinteressenten bereits vor (!) Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert darüber informieren, ob eine der vier Ausnahme der Mietpreisbremse vorliegt (§ 556g Abs. 1a BGB). Nur wenn der Vermieter diese Auskunft zutreffend und schriftlich erteilt, darf er eine Miete bei Mietbeginn verlangen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % Miete übersteigt. Unterlässt er zunächst diese Auskunft oder erteilt sie diese nur mündlich, kann er sie jedoch nachholen. Allerdings kann er sich dann erst zwei Jahre nach Auskunftserteilung auf die Ausnahme berufen und eine höhere Miete geltend machen.  

Die sogenannte Mietpreisbremse kommt auch bei allen Mietstaffeln einer ab dem 1. Juni 2015 geschlossenen Staffelmietvereinbarung zur Anwendung (§ 557a Abs. 4 BGB). Bei einer Indexmietvereinbarung gilt die Mietpreisbremse allein für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).   

IV. Mein Rechtstipp an Sie: 

1. Den Anwendungsbereich erkennen! 

Aufgrund der unterschiedlichen Ausnahmen und Unzulänglichkeiten des Gesetzes ist es in keinem Fall sicher, dass eine Überschreitung der 10% Regel in allen Fällen mit Erfolg korrigiert werden kann! Deshalb ist es wichtig, im ersten Schritt zu prüfen, ob für das Gebiet in diesem Sie wohnen die Mietpreisbremse gilt und keine gesetzliche Ausnahmeregelung vorliegt.  

2. So schnell wie möglich rügen! 

Wenn die Miete anhand der Vergleichsmiete zu hoch ausfällt, sollte der Vermieter darauf hingewiesen werden. Hier empfehle ich, den Mietzins so schnell wie möglich zu rügen. Dies sollte ausschließlich schriftlich geschehen, mit Zustellung per Einschreiben, Einwurf unter Zeugen oder E-Mail mit Lesebestätigung. Wichtig ist es darzulegen, um welchen konkreten Betrag die mietvertraglich vereinbarte Miete unter Berücksichtigung des 10 % Zuschlags überhöht ist.

3. Zunächst Miete in vollem Umfang zahlen! 

Solange Sie sich mit dem Vermieter nicht auf eine Senkung der Miete haben einigen können, sollten Sie den mietvertraglich vereinbarten Zins unter Vorbehalt zahlen. Da alle nach der Rüge fällig gewordenen überhöhten Mietbeträge innerhalb einer Verjährungsfrist zurückverlangt werden können, geht Ihnen nichts verloren.

4. Rechtsberatung wahrnehmen! 

Schweigt Ihr Vermieter auf die Rüge oder kann er die überhöhte Miete nicht nachvollziehen, sollten Sie spätestens jetzt eine Rechtsberatung aufsuchen.

Wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie mich gerne!