Mietendeckel | Mietenstopp: Aktuelles Mietrecht in Berlin

Mietdeckel

Zum 30. Januar 2020 wurde das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietbegrenzung“ beschlossen und am 23. Februar 2020 ist es in Kraft getreten. Ziel dieses „Mietdeckels“ in Berlin ist es, den rasanten Anstieg der Mieten zu bremsen. Der Anstieg der Mieten war in der Hauptstadt mit 11,61 Prozent über der Obergrenze in Berlin Mitte und 9,34 Prozent in Kreuzberg stärker als anderswo zu beobachten. So hat sich der Preis in zehn Jahren auf durchschnittlich 11,09 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 verdoppelt.

Mietstopp

Dabei wird bei ca. 1,5 Millionen nicht preisgebundener Wohnungen in Berlin die Mieterhöhung gestoppt. Stichtag für den Mietstopp ist der 16. Juni 2019, wo die Pläne erstmals vorgestellt wurden. Dieser Mietstopp gilt rückwirkend für fünf Jahre, jedoch darf die Miete zum Inflationsausgleich ab 2022 um bis zu 1,3 Prozent jährlich erhöht werden. Wird ein Mietvertrag zwischen Stichtag und dem Inkrafttreten abgeschlossen, so wird die vereinbarte Miete eingefroren.

Eine Ausnahme dieser Regelung besteht jedoch, wenn die Miete sehr stark unter (unter 5,02€/ m²) den Tabellenmieten liegt und die Wohnung modern ausgestattet ist. Das Gesetz legt in diesem Fall fest, was modern ist. So müssen drei der folgenden Merkmale erfüllt sein: eine Einbauküche, ein hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume, ein schwellenlos erreichbarer Aufzug oder ein Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 Kilowattstunden.

Sind drei Voraussetzungen gegeben, so kann die Miete höchstens um einen Euro beziehungsweise auf 5,02 Euro erhöht werden.

Innerhalb von zwei Monate nach Inkrafttreten liegt bei den Vermietern die Pflicht, die Mieter detailliert über die Errechnung ihrer bisherigen Miete zu informieren und auch über die gedeckelte Miete. Weiterhin besteht auch eine Auskunftspflicht des Mieters gegenüber dem Amt.

Obergrenzen

Nach neun Monaten des Inkrafttretens sollen neue Obergrenzen gelten, die sich nach Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung richten und sich so zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter erstrecken. Maßstab hierfür ist das Preisniveau des aktuellen Mietenspiegels in Berlin.

Diese Mietobergrenze gilt auch bei der Wiedervermietung, sprich die Nettokaltmiete des Vormieters ist Richtwert. Diese liegen zwischen 3,92 Euro für Wohnungen, die bis 1918 erbaut wurden und 9,80 Euro, die zwischen 2003 und 2013 errichtet wurden. Weiterhin gibt es Abschläge (0,28 Euro) für einfach gelegene und Aufschläge (0,74 Euro) für gut gelegene Wohnungen.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern gilt ebenso die Regelung. Liegt der Wohnraum folglich mit nicht mehr als zwei Wohnungen zusammen, so erhöht sich die Mietobergrenze um einen Zuschlag von 10 Prozent.

Überhöhte Mieten

Überhöhte Mieten verbietet das Gesetzt, jedoch gilt dies erst neun Monate nach Inkrafttreten. Eine Miete gilt als überhöht, wenn sie die festgelegten Obergrenzen um mehr als 20 Prozent überschreiten. Für das Absenken der Miete ist folglich auch kein Antrag mehr erforderlich.

Modernisierungen

Werden Modernisierungen vorgenommen, kann die Obergrenze um maximal einen Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Weiterhin muss die Investitionsbank Berlin über solche Modernisierungen durch den Vermieter informiert werden. Zu solchen Maßnahmen zählen vor allem solche, zu dem der Vermieter durch das Gesetz verpflichtet ist. Für weitere Kosten, die höchsten einen Euro darüber liegen, sollen Fördermittel zur Verfügung gestellt werden.

Vom Vermieter kann jedoch ein Härtefallantrag gestellt werden, sofern nachgewiesen werden kann, dass eine über die Mietobergrenze hinausgehende Miethöhe zur Vermeidung von dauerhaften Verlusten oder zu Substanzgefährdung der Sache erforderlich ist.

Ausnahmen

Ausgenommen sind jedoch Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 zum ersten Mal bezogen wurden, wie auch für den sozialen Wohnungsbau, Wohnungen in Wohnheimen sowie dauerhaft unbewohnbare und unbewohnt ehemaliger Wohnraum.

Durchsetzung

Für die Durchsetzung des Mietenstopps und die Obergrenzen sind die Bezirksämter verantwortlich. Geht es hingegen um die Mietabsenkung, so ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen zuständig.

Verlangt der Vermieter dennoch eine höhere als die zulässige Miete, so ist sein Verhalten rechtswidrig und kann mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro belangt werden.