Mietendeckel: Was müssen Mieter und Vermieter jetzt wissen?

Wohnen in Berlin ist teuer: In den vergangenen Jahren sind die Mieten in der Hauptstadt aufgrund Wohnungsmangels sehr viel stärker als in anderen Städten gestiegen. Das neue Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen Berlin (MietenWoG oder Mietendeckel) sollte die steigenden Mieten jetzt stoppen.

Doch nun stoppte das Bundesverfassungsgericht das Gesetz und erklärte es für nichtig – und das vom Tag seines Inkrafttretens an. Das hat nun erhebliche Folgen für Mietverhältnisse in der Bundeshauptstadt.

Der Mietendeckel galt seit dem 23. Februar 2020 und sollte es danach für die nächsten fünf Jahre. Doch daraus wurde nichts. Gegen das Gesetz liefen zahlreiche Prozesse insbesondere auch beim Bundesverfassungsgericht.

Die wichtigsten Fakten

• Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen Berlin“ (Mietendeckel) sollte den Anstieg der Mieten in Berlin stoppen.
• Der Mietendeckel sollte für fünf Jahre (bis zum Frühjahr 2025) gelten, in denen die Mieten nicht steigen sollten. So sollte sich der Wohnungsmarkt entspannen.
• Mieterhöhungen für betroffene Wohnungen nach dem 18. Juni 2019 sollten unwirksam sein. Dem LG Berlin zufolge soll das jedoch erst ab 23. Februar 2020 gelten.
• Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes galten dann die Mietobergrenzen (siehe Tabelle).
• Mieterhöhungen sollten erst ab 2022 wieder möglich sein.
• Das Gesetz war von Anfang an umstritten: Gegner stellen infrage, ob ein Gesetz wie der Mietendeckel innerhalb der Kompetenzen eines Landes liege. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Ansicht geteilt und das Mietendeckel-Gesetz im Rahmen einer abstrakten Normenkontrolle für nichtig erklärt.

Mietenstopp und Mietobergrenze: Was sollte das heißen?

Mietenstopp

Der erste Schritt des neuen Berliner Mietendeckels war ein Mietenstopp. Er galt unmittelbar nach Inkrafttreten des Gesetzes, Stichtag war der 18. Juni 2019. In der Praxis hieß das: Wenn die Miete zwischenzeitlich erhöht wurde, konnte sie auf den Stand des Stichtags zurückgesetzt werden.

Die Frage, ob Mieter die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten des Gesetzes zu viel bezahlte Miete zurückverlangen können, hat sich mit dem Urteil des Bundesverfassungsgericht erledigt.

Nun stellt sich umgekehrt die Frage, ob Vermieter zu wenig erhaltene Miete nachfordern können.

Mietobergrenze

Neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes sollten die neuen Mietobergrenzen gelten. Sie lagen zwischen 3,92 Euro bis 9,80 Euro pro Quadratmeter und richteten sich nach Alter und Ausstattung der Wohnung (z. B. Aufzug oder Einbauküche) sowie nach Kriterien wie der Wohnlage. Die Mietobergrenzen sollten bei bestehenden Mietverhältnissen und bei Wiedervermietungen greifen.

Der Mieter sollte eine Absenkung der Miete verlangen können, wenn die monatliche Miete mehr als 20 Prozent über der Obergrenze lag  – andernfalls sollten Vermieter ein Bußgeld von bis zu 500.000 Euro zahlen.

Für wen sollte der Mietendeckel gelten?

Der Mietendeckel, also Mietenstopp und Mietobergrenze, betraf rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin, einschließlich solcher mit Staffelmiete. Entsprechend sollte auch eine gestaffelte Mieterhöhung zurückgesetzt und gesenkt werden können.

Eingefroern werden sollten die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen für fünf Jahre, nämlich auf dem Stand der am Stichtag 18. Juni 2019 gültigen Miete. Außerdem sollte es künftig Mietobergrenzen für besonders hohe Mieten geben, Mieter sollten die Miete dann entsprechend absenken lassen können.

Das Gesetz definierte „Miete“ als die Nettokaltmiete inklusive aller Zuschläge, die nicht Betriebskosten oder Kosten für Heizung und Warmwasser sind.

Ausnahmen

Das neue Gesetz sollte nicht alle Mietwohnungen betreffen. Von vornherein ausgenommen waren:

• Neubauwohnungen, die zum 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurden,
• Wohnungen, die mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand für Wohnzwecke wiederhergestellt wurden,
• Wohnungen mit Mietpreisbindung, die mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert werden,
• Wohnungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus (sog. Sozialwohnungen),
• Trägerwohnungen sowie
• Wohnungen in Wohnheimen.

Bei Mietwohnungen mit einer sehr geringen Miete von unter 5,02 Euro pro Quadratmeter sollte die neue Miete bei einer Wiedervermietung um einen Euro höher liegen dürfen als die vorherige. Voraussetzung war eine moderne Ausstattung. Die Obergrenze lag bei 5,02 Euro.

Wie lauten die Mietobergrenzen?

Die Mietobergrenzen für Wohnungen mit moderner Ausstattung sollten um einen Euro pro Quadratmeter höher liegen.

Modernisierung

Auch mit den neuen Mietobergrenzen waren Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen möglich, wenn auch eingeschränkt. Vermieter sollten sie mit einem Euro mehr pro Quadratmeter auf die Miete umlegen dürfen.

Das Gesetz erlaubte folgende Modernisierungsmaßnahmen

• zur Nutzung erneuerbarer Energien,
• zur energetischen Fenstererneuerung,
• zum Heizanlagenaustausch mit Heizanlagenoptimierung,
• zur Wärmedämmung der Gebäudehülle, der Kellerdecke, der obersten Geschossdecke oder des Daches,
• zum Aufzugsanbau,
• zur Barrierefreiheit (z. B. Schwellenbeseitigung oder Türverbreiterung) oder
• solche, zu denen der Vermieter aufgrund eines Gesetzes verpflichtet ist.

Vermieter sollten die Miete erst ab 2022 wieder erhöhen dürfen: Die Mietobergrenzen sollten dann um die jährliche Inflationsrate, aber höchstens um 1,3 Prozent pro Jahr, steigen.

So gehen Vermieter jetzt vor             

Das Bundesverfassungsgericht hat das Mietendeckel-Gesetz als von Anfang an für nichtig erklärt. Infolgedessen zu wenig gezahlte Miete können Vermieter deshalb vollständig von Mietern nachfordern.

Einige Vermieter haben wegen des möglichen Scheiterns des Mietendeckels bereits zwei unterschiedliche Miethöhen vereinbart – eine niedrigere nach der Mietendeckelobergrenze und eine höhere ohne. Dieser höhere Mietpreis kann nun von entsprechenden Mietern verlangt werden, sofern der Mietvertrag wirksam ist und die Miethöhe andere gesetzliche Mietpreisgrenzen wie insbesondere durch die Mietpreisbremse beachtet.

Eine Entscheidung des Berliner Verwaltungsgerichts vom 30. März 2021, die diese Schattenmieten untersagte, wurde nicht rechtskräftig (Az.: VG 8 L 201/20).

Auch ohne eine gesondert vereinbarte Miete können Vermieter Miete nachfordern, für die der Mietendeckel ihnen bislang einen Anspruch verwehrte.

Dafür sollten sie ihrem Mieter schriftlich und nachweisbar eine angemessene Frist zur Zahlung setzen.

Die Nichtzahlung kündigungsrelevanter Mietrückstände kann eine Kündigung gemäß § 543 BGB rechtfertigen.

Gegen wegen Verstößen gegen das Mietendeckel-Gesetz eingeleitete Verfahren sollten Vermieter in jedem Fall vorgehen und deren Einstellung sicherstellen, auch wenn das Gesetz jetzt nichtig ist.

So gehen Mieter jetzt vor             

Mieter müssen bei nun möglichen Nachforderungen ihrer Vermieter darauf achten, dass sich die zu zahlende Miete insbesondere an die Grenzen der Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze hält. Diese gilt in Berlin weiterhin wie auch in anderen Bundesländern.

Wie unterscheiden sich Mietendeckel und Mietpreisbremse?

Was ist die Mietpreisbremse?

Der Wohnungsmarkt ist nicht nur in Berlin angespannt – auch in anderen Bundesländern steigen die Mieten rasant an. Am 1. Juni 2015 wurde deshalb die Mietpreisbremse beschlossen.

Im Gegensatz zum Mietendeckel, der auf Landesebene beschlossen wurde und nur in Berlin gilt, ist die Mietpreisbremse ein Bundesgesetz. Es gilt für Gebiete mit angespanntem Wohnmarkt, wobei das jeweilige Land wiederum entscheidet, welche Gebiete das sind.

Das Gesetz regelt, dass die Miete bei der Wiedervermietung einer bereits erbauten Wohnung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Sie?

Für wen die Mietpreisbremse gilt, wie sie in der Praxis aussieht und was Sie jetzt beachten müssen, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Mietpreisbremse.

Ist der Berliner Mietendeckel verfassungskonform?

Noch nie zuvor hat ein Bundesland die Mieten per Landesgesetz öffentlich-rechtlich begrenzt. Mit der Mitte April 2021 bekanntgegebenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist klar, dass der Berliner Mietendeckel nichtig ist. (Aktenzeichen 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).

Gutachten zum neuen Gesetz gab es viele und insbesondere widersprüchliche. Auch Juristen hielten das eine wie das andere für möglich. Am Ende brachte die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts Klarheit.

Entscheidungen zum Berliner Mietendeckel

29. Oktober 2020 – Bundesverfassungsgericht lehnt Eilantrag gegen Mietendeckelgesetz ab

Ein Eilantrag gegen das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin beim Bundesverfassungsgericht hatte keinen Erfolg (1 BvR 972/20). Die Antragstellerin, eine GbR mit 24 vermieteten Wohnungen, habe keine ausreichend schweren Nachteile von besonderem Gewicht dargelegt, die ihr durch das Mietendeckelgesetz drohen. Sollte es sich als verfassungswidrig herausstellen, könne sie die vertraglich vereinbarte Miete rückwirkend verlangen.

22. Oktober 2020 – Verfassungsgerichtshof Berlin setzt Verfahren zur Normenkontrolle aus

Per Beschluss hat der Verfassungsgerichtshof Berlin das Normenkontrollverfahren ausgesetzt (VerfGH 87/20). Er will abwarten, bis das Bundesverfassungsgericht die laufenden Verfassungsbeschwerden und Normenkontrollverfahren gegen das Mietendeckel-Gesetz mit den Aktenzeichen 1 BvR 515/20, 1 BvR 623/20 sowie 2 BvF 1/2 abgeschlossen hat.

31. Juli 2020 – Landgericht Berlin hält Mietendeckel für verfassungsgemäß

Das Mietendeckelgesetz ist laut eines Urteils des Landgerichts Berlin verfassungsgemäß (66 S 95/20). Mangels Zweifeln an der Verfassungsgemäßheit legten die Richter das Gesetz dem Bundesverfassungsgericht nicht zur Prüfung vor. Das Verbot für das Verlangen höherer Mieten gelte jedoch erst seit dem 23. Februar 2020 und nicht bereits seit dem 18. Juni 2019.  Die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung sei deshalb erst ab März 2020 unzulässig gewesen.

25. Mai 2020 – Mitglieder des Berliner Abgeordnetenhauses erheben Klage zum Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin

Die CDU-Fraktion und die FDP-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus haben am 25. Mai 2020 Normenkontrollklage gegen das Mietendeckel-Gesetz beim Berliner Verfassungsgerichtshof eingereicht. Sie bemängeln insbesondere eine unzureichende Gesetzgebungskompetenz.

6. Mai 2020 – Bundestagsabgeordnete beantragen abstrakte Normenkontrolle beim Bundesverfassgungsgericht

Bundestagsabgeordnete der Unionsparteien und der FDP haben am 6. Mai einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle des Berliner Mietendeckel-Gesetzes gestellt. Das Verfassungsgericht muss nun dessen Rechtmäßigkeit prüfen. Die Antragsteller behaupten, das Land Berlin habe seine Gesetzgebungsbefugnisse überschritten. Derartige Änderungen des Mietrechts dürfe aufgrund des Grundgesetzes nur der Bundestag beschließen.

12. März 2020 – Weitere Vorgehen gegen Mietendeckel beim Bundesverfassungsgericht erfolglos / Landgericht Berlin hält Mietendeckel für verfassungswidrig und verlangt Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts

Das Bundesverfassungsgericht hat am 12.03.2020 bekanntgegeben, dass es am 10.03.2020 einen Antrag auf vorläufige Außerkraftsetzung der Bußgeldvorschriften zum Mietendeckel abgelehnt hat (1 BvQ 15/20). Die Vermieter wollten damit Bußgelder verhindern, die ihnen bei Verstößen gegen Auskunftspflichten und die durch den Mietendeckel festgelegten Höchstmieten drohen.

Außerdem wurde eine Verfassungsbeschwerde und ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung abgelehnt (1 BvR 475/20, 1 BvR 515/20). Die Verfassungsbeschwerde scheiterte an der unzureichend dargelegten Grundrechtsverletzung. Dem Antrag auf einstweilige Anordnung, der ebenfalls zu einer Außerkraftsetzung führen sollte, mangelte es an der ausreichenden Darlegung eines schweren Nachteils durch das Mietendeckel-Gesetz.

Das Bundesverfassungsgericht betonte die hohen Hürden für die auch nur teilweise Außerkraftsetzung von Gesetzen. Bei den Anträgen wägte das Bundesverfassungsgericht die Vor- und Nachteile einer Außerkraftsetzung des Gesetzes deshalb besonders gegeneinander ab.

Danach überwiegen die Nachteile durch drohende Bußgelder für Vermieter nicht, weil

• die Berechnung der Höchstmiete auf den Vermietern bekannten Kriterien beruhe,
• Bußgelder nicht zwangsläufig, sondern einzelfallabhängig verhängt würden,
• das bußgeldbedrohte Verbot höherer Mieten erst am 23.11.2020 gelte und
• sie das Gesetz für den Fall seiner Verfassungswidrigkeit nicht daran hindere, eine höhere Miete bei der Neuvermietung zu verlangen.

Im Gegenzug würde das Außerkraftsetzen der Bußgelder den Druck für Vermieter entfallen lassen, um sich an das Mietendckel-Gesetz zu halten. Damit wäre es weitgehend wirkungslos.

Die Frage der formellen Gesetzgebungskompetenz des Bundeslands Berlin für den Mietendeckel ist laut Bundesverfassungsgericht weiter offen und damit auch die Frage einer möglichen Verfassungswidrigkeit.

Genau diese Frage hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin am 12.03.2020 dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt. Die Kammer ist davon überzeugt, dass es dem Land Berlin für das Mietendeckel-Gesetz an einer Gesetzgebungskompetenz fehle. Auslöser ist ein Urteil des Amtsgerichts Spandau, das Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung verpflichtet. Die Mieter haben sich in der dagegen eingelegten Berufung vor dem Landgericht auf das neue Gesetz zum Mietendeckel berufen (Az.: 67 S 274/19). Jedes Gericht kann insofern für ihre Entscheidung relevante Gesetze, die sie für verfassungswidrig halten, dem Bundesverfassungsgericht zur Prüfung vorlegen. Grundlage für diese sogenannte konkrete Normenkontrolle ist Art. 100 Abs. 1 Grundgesetz.

5. März 2020 – Drei neue Eilanträge gegen Mietendeckel

Es ist vor allem die Auskunftspflicht, an der sich Vermieter stören. Drei Beschwerden liegen dem Bundesverfassungsgericht nun vor, zwei richten sich gegen eben jene Pflicht, Mietern bis Ende April die neue zulässige Miete mitzuteilen – ansonsten wird ein Bußgeld fällig.

14. Februar 2020 – Bundesverfassungsgericht lehnt Eilantrag ab

Der Berliner Mietendeckel war noch gar nicht in Kraft getreten – das hielt Vermieter aber nicht davon ab, bereits einen Eilantrag an das Bundesverfassungsgericht zu stellen.

Die Vermieter forderten, Verstöße gegen gesetzlich bestimmte Auskunftspflichten und Höchstmieten vorläufig nicht als Ordnungswidrigkeit einzustufen. Das Gericht lehnte den Antrag ab, da der Inhalt des Gesetzes noch nicht endgültig feststeht (1BvQ 12/20). Das ist jedoch eine Voraussetzung für einen gültigen Eilantrag.

Gesetzesanträge werden üblicherweise in zwei Lesungen beraten und beschlossen. Auf den Berliner Mietendeckel trifft das zwar bereits zu, auf Verlangen des Abgeordnetenhauses oder des Senats ist eine dritte Lesung aber nach wie vor möglich.

30. März 2021 – Verwaltungsgericht Berlin hält Schattenmieten für unwirksam

Aufgrund der erwarteten Unwirksamkeit des Mietendeckels haben Vermieter in Mietverträgen zwei Mieten ausgewiesen. Diese Praxis hielt das Berliner Verwaltungsgericht für unvereinbar mit dem Mietendeckel-Gesetz (VG 8 L 201/20). Die Entscheidung ist jedoch nicht rechtskräftig.

15. April 2021 – Bundesverfassungsgericht erklärt Mietendeckel für nichtig

Mit am 15. April 2021 veröffentlichten Beschluss vom 25. März 2021 hat das Bundesverfassungsgericht das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin – besser bekannt als Mietendeckel – für insgesamt nichtig erklärt (2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).

Berlin hat als Bundesland für eine entsprechende Regelung keine Kompetenz. Diese liege vielmehr grundsätzlich beim Bund. Da dieser im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebung davon durch Mietpreisregeln in den §§ 566 bis 561 BGB abschließend Gebrauch gemacht  habe, verbleibe den Ländern kein eigener Gesetzgebungsspielraum mehr. Berlin durfte deshalb keine eigenen Regeln erlassen.