Mietererhöhung: Keine Berücksichtigung von Mietereinbauten

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Allerdings darf das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden und sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (sog. Kappungsgrenze).

Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind insbesondere wohnwertverbessernde und wohnwertmindernde Ausstattungsmerkmale der Wohnung zu berücksichtigen. Hat der Mieter wohnwertverbessernde Maßnahmen - z.B. ein neues Bad, eine neue Küche oder eine neue Heizung - mit Zustimmung des Vermieters und auf eigene Kosten durchgeführt, so sind diese grundsätzlich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Dies gilt sowohl bei der Einteilung in die Sondermerkmalsgruppen als auch bei der Spannenorientierung. Anderenfalls würde der Mieter die Ausstattung seiner Wohnung doppelt bezahlen: zunächst beim Einbau und später ein weiteres mal durch die auf diese Ausstattung gestützte Mieterhöhung. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kann aber bestehen, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010, Az.: VIII ZR 315/09).

Rechtsanwalt Dr. Roger Blum
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht