Mieterhöhungsverlangen: Wer muss die tatsächliche Wohnfläche darlegen und beweisen?

Ob der Vermieter Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag macht, bleibt ihm überlassen. Gibt der Vermieter die Wohnfläche jedoch im Mietvertrag an, beurteilt die Rechtsprechung dies als Beschaffenheitsvereinbarung, die bei Abweichungen zu Ansprüchen des Mieters führt.

Dies ist der Grund, weshalb oftmals keine Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag gemacht werden.

Spätestens bei der Betriebskostenabrechnung oder bei einem Mieterhöhungsverlangen muss die Wohnfläche angegeben werden.

Bei der Mieterhöhung ist nach der Rechtsprechung des BGH vom 18.11.2015, Az.: VIII ZR 266/14 stets die tatsächliche Wohnungsgröße entscheidend. In dem Schreiben über das Zustimmungsverlangen zu einer Mieterhöhung muss der Vermieter daher eine Angabe zu der tatsächlichen Wohnungsgröße machen, welcher er die Mieterhöhung zugrunde legt.

In dem zugrundeliegenden Sachverhalt der Entscheidung des BGH vom 31.05.2017, Az.: VIII ZR 181/16 war ebenfalls im Mietvertrag keine Wohnfläche angegeben. Die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung verfügte über Schrägen und einer Loggia. Der Vermieter gab die Wohnfläche in seinem Mieterhöhungsverlangen mit 92,54 m² an. Eine Zustimmung erklärte der Mieter nicht, sodass der Vermieter auf Zustimmung klagte. In den beiden ersten Instanzen unterlag der Vermieter mit der Begründung der Gerichte, dass das einfache bestreiten des beklagten Mieters gegen die konkrete Angabe der Wohnfläche ausreichend gewesen sei mit dem Ergebnis, die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abzuweisen.

Mit der beim BGH zugelassenen Revision verfolgte der klagende Vermieter seinen Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen weiter und bekam nunmehr recht.

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Wohnfläche darlegungs- und beweisbelastet. Gibt der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen eine bestimmte Wohnfläche an – die nicht vollkommen unrealistisch erscheint – ist er seiner Verpflichtung zur substantiierten Darlegung der Wohnfläche nachgekommen.

Ist der Mieter mit dem Mieterhöhungsschreiben aufgrund der angegebenen Wohnfläche nicht einverstanden und wird auf Zustimmung verweigert, genügt das einfache Bestreiten der substantiiert vorgetragenen Wohnfläche in dem anschließenden Gerichtsverfahren nicht.

Der Mieter muss anhand einer eigenen Angabe der Wohnfläche diese substantiiert bestreiten. Ein einfaches Bestreiten der Wohnfläche unter Angabe eines Sachverständigenbeweises ersetzten den Vortrag des Mieters nicht. Vielmehr handele es sich um ein Beweisangebot einer nicht beweisbelasteten Partei ohne einen eigene Sachvortrag.

Damit sich der Mieter gegen das Vorbringen des Klägers verteidigen kann, bedürfe es einer positiven, konkreten Angabe zur Größe der Wohnung.

Nach Auffassung des BGH ist es dem Mieter zumutbar, auch bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen und einer Loggia die Wohnfläche selbst auszumessen und zumindest laienhaft vorzutragen. Dies sei aufgrund eines substantiierten Vortrages des Vermieters zur Wohnungsgröße auch erforderlich.

Sollten auch Sie ein Mieterhöhungsschreiben erhalten haben, dessen Wirksamkeit Sie bezweifeln, stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen