Mietrechtsänderung: neue Mietpreisbremse seit 01.01.2019

Seit dem 01.01.2019 hat das neue Mieterschutzgesetz im BGB Ausdruck gefunden. Sie erhalten nachfolgend einen kleinen Überblick über das Wichtigste zur Mietrechtsänderung/neuen Mietpreisbremse seit 01.01.2019.

1. Neuerung: nur 8 % Umlage von Modernisierungskosten

Vermieter dürfen in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (wie in Paderborn) bei einer Wiedervermietung nur noch 8 % statt vorher 11 % der Kosten der Modernisierung (Definition in § 555b BGB) auf die Mieter umlegen. Dieses ist zunächst auf 5 Jahre begrenzt und ist in § 559 Abs. 1 BGB abgeändert worden.

Zudem ist der § 559 Abs. 3a BGB neu eingeführt worden. Dieser beinhaltet eine neue absolute Kappungsgrenze bei bereits laufenden Mietverhältnissen. Der Vermieter darf damit die Miete nach einer Modernisierung nicht mehr als 3,- € pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren erhöhen.

Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung bereits weniger als 7,- € pro Quadratmeter, so darf sie sich sogar nicht um mehr als 2,-€ je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

2. Neuerung: vereinfachte Umlage von Modernisierungskosten bis 10.000,- €

Eine Erleichterung für Vermieter stellt die neue gesetzliche Regelung des § 559c BGB dar. Hiernach dürfen Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000,- € vom Vermieter in einem vereinfachten Mieterhöhungsverfahren umgelegt werden. Es können pauschal 30 % für Erhaltungsaufwand abgezogen und volle 70 % uneingeschränkt umgelegt werden. Der Vermieter muss sich jedoch in seinem Mieterhöhungsschreiben auf dieses vereinfachte Verfahren berufen.

3. Neuerung: Auskunftsplicht des Vermieters über bisherige Miete § 556g Abs. 1a BGB vor Abschluss des neuen Mietverhältnisses

Der Vermieter muss dem neuen Mieter unaufgefordert vor Abschluss des Mietvertrages über die Vormiete Auskunft erteilen, wenn er sich für sein Mietverlangen auf die bisherige höhere Vormiete als die nach der Mietpreisbremse in § 556d Abs. 1 BGB zulässige berufen will.

Dies ist ein gesetzliches Auskunftsrecht zur Miete. Die schriftliche Auskunftspflicht gilt zudem für:

• erstmalige Nutzung von Neubau nach dem 01.10.2014. (vgl. § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 3 BGB i. V. m § 556f Satz 1 BGB)
• Erstvermietung nach einer umfassenden Sanierung ( vgl. § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 4 BGB i. V. m. § 556f Satz 2 BGB)
• vorangegangene Modernisierungsmaßnahem innerhalb der letzten 3 Jahre (vgl. § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 2 BGB i. V. m. § 556e Abs. 2 BGB)
• Vermieter hat bereits 1 Jahr zuvor eine Miete erzielt, die über der ortsüblichen lag (Bestandsschutz, vgl. § 556g Abs. 1a S. 1 Nr. 1 BGB i. V. m. § 556e Abs. 1 BGB)

Wenn der Vermieter sich weigert, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, also maximal 10 % Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, verlangen.

Oder:

Der Vermieter holt innerhalb von 2 Jahren die Auskunft nach (Nachholrecht § 556g Abs. 1a S. 3 BGB). Für den Fall kann der Vermieter aber erst zwei Jahre nach der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen (Sperrfrist!).

Oder:

Der Vermieter hat die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, z. B. nur mündlich, aber nicht wie gesetzlich gefordert schriftlich. In dem Fall kann sich der Vermieter schon ab dem Monat der nachgeholten Auskunft auf die höhere Miete berufen (§ 556g Abs. 1a S. 4 BGB).

Es ist davon auszugehen, dass die gesetzliche Auskunftspflicht zukünftig in neuen Mietverträgen in Formularvertragsklauseln finden wird.

Ansonsten sollte die Information in jedem Fall in eine Zusatzklausel am Ende des Mietvertrages mitaufgenommen werden, damit später nicht darüber gestritten wird, ob der Vermieter seiner Auskunftspflicht nachgekommen ist.

4. Neuerung: vereinfachtes Rügerecht des Mieters wegen zu hoher Miete

Eine weitere Neuerung ist, dass der Mieter nur noch eine einfache Rüge wegen einer hohen Miete erheben kann.

Allerdings ist dann nicht die Rechtsfolge, dass er die Rückerstattung der zu viel gezahlten Miete für die Vergangenheit zurückverlangen kann, sondern erst die nach Zugang der Rüge fällig werdende (§ 556g Abs. 2 BGB).

Lässt sich der Vermieter sich nicht auf die Rüge ein, sollte die geforderte Miete unter Vorbehalt bis zur gerichtlichen Klärung vollumfänglich weitergezahlt werden, allein um keinen Kündigungsgrund zu riskieren.

Nach gerichtlicher Klärung können die nach der Rüge fällig gewordenen überhöhten Mietbeträge innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist zurückverlangt werden.

Diese Regelung steht derzeit jedoch erneut auf der Tagesordnung der politischen Debatte und soll, kaum in Kraft getreten, wieder abgeändert werden. Justizministerin Katharina Barley (SPD) will bis zur Europawahl am 26. Mai 2019 ihren Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vorlegen. Der Vermieter solle sich nicht noch an zu viel gezahlter Miete bereichern können. Der Zeitraum vor der Rüge des Mieters soll rückwirkend erstattungsfähig werden, um so besseren und fairen Mieterschutz zu gewährleisten.

Es ist anzunehmen, dass die Gesetzesänderung und somit die potenzielle Rückzahlungspflicht ab Mietvertragsunterzeichnung kommen wird, sodass Vermieter gut beraten sind, nicht zu hohe Mieten zu verlangen.

Dieser Beitrag ist lediglich ein Ausschnitt über die Neuerungen und ersetz insoweit keine rechtlich fundierte Einzelfallberatung.

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