Mischmietverhältnis: Gewerbemietrecht oder Wohnraummietrecht anwendbar!

Für Mieter und Vermieter macht es einen gewaltigen Unterschied, ob sie einen gewerblichen oder einen Wohnraummietvertrag schließen: der Mieterschutz ist im Wohnraummietrecht deutlich stärker, der Vermieter braucht triftige Gründe, um z.B. einen Mieter kündigen zu können. Was aber passiert, wenn nicht klar ist, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerbemietvertrag vorliegt?

Mit einem solchen Fall hat sich das Landgericht Köln auseinandergesetzt (LG Köln, Az.: 14 O 191/20). Der von uns vertretene Mieter konnte sich hier erfolgreich gegen den Vermieter durchsetzen.

Wie unterscheiden sich Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht?

Im deutschen Recht werden Wohnraum-Mieter intensiver geschützt als ein gewerblicher Mieter. Im Wohnraummietrecht sind die Verträge in der Regel unbefristet. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er dafür einen guten Grund vorweisen kann, z.B. wenn er die Wohnung für sich oder einen nahestehenden Verwandten benötigt, sog. Eigenbedarf. Geregelt ist das Ganze ausführlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Demgegenüber geht der Gesetzgeber davon aus, dass sich im Gewerbemietrecht zwei „gleich starke“ Parteien gegenüberstehen. Der Mieter ist daher weniger schutzbedürftig. Meist haben Gewerbemietverträge eine feste Laufzeit und können vor Ende der Vertragslaufzeit nicht ordentlich gekündigt werden.

Worum ging es vor dem Landgericht?

In dem Fall, den das Landgericht Köln zu entscheiden hatte, waren sich die Parteien nicht einig, ob sie einen Gewerbemietvertrag oder einen Wohnraummietvertrag geschlossen hatten. Der Mieter – unser Mandant – ist Geschäftsführer eines von ihm gegründeten Unternehmens. Als solcher hatte er vom Vermieter Räumlichkeiten „zum Betrieb eines Kreativbüros“ (Wortlaut Mietvertrag) angemietet.

Der Vermieter verklagte ihn nach Kündigung des Vertrags auf Räumung und Herausgabe der vermieteten Räume. Ob das so einfach möglich war, hing letztendlich davon ab, ob das Mietverhältnis ein gewerbliches war oder eben nicht. Für beide Möglichkeiten gab es Anhaltspunkte im Vertrag. Der Vertrag wurde unbefristet geschlossen, es gab eine Kleinreparaturklausel und eine ebenfalls war eine für Wohnraummietverträge typische Kaution in Höhe von zwei Monatsmieten vereinbart.

Auf der anderen Seite hatten Mieter und Vermieter den Vertrag mit „Geschäftsraummietvertrag“ überschrieben. Sie vereinbarten einen Betriebszweck, nahmen eine Konkurrenzschutzklausel auf und regelten den vertragsgemäßen Gebrauch. Das alles sprach für einen Gewerberaummietvertrag.

Allerdings hatte der Vermieter auch eine Wohnungsgeberbescheinigung nach § 19 Bundesmeldegesetz (BMG) ausgestellt, was wiederum für einen Wohnraummietvertrag sprach.

Was gilt bei einem Mischmietverhältnis?

So kam auch das LG Köln zu dem naheliegenden Ergebnis, dass im Fall unseres Mandanten ein Mischmietverhältnis vorlag. In solchen Fällen kann man sich aber nicht einfach aussuchen, wann gewerbliches und wann Wohnraummietrecht anwendbar sein soll. Vielmehr kommt es darauf an, wo der Schwerpunkt des Vertrags liegt. Das entsprechende Recht ist dann für das gesamte Mietverhältnis anwendbar. So sieht es auch der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 09.07.2014, Az.: VIII ZR 376 /13). Es ist in solchen Fällen zu ermitteln, was der prägende Vertragszweck und das tatsächlich von den Vertragsparteien Gewollte ist.

Hier ging das Landgericht davon aus, dass jedenfalls kein Schwerpunkt im Gewerbemietrecht lag. Daher sei der Vertrag als Wohnraummietvertrag einzustufen. Denn selbst dann, wenn ein Mieter die gemieteten Räume gleichermaßen zu Wohn- wie zu Arbeitszwecken nutzt, geht der BGH von einem Wohnraummietvertrag aus.

Das führt wiederum dazu, dass der Vermieter einem Mieter nicht grundlos den Mietvertrag kündigen kann, sondern einen Kündigungsgrund gem. § 573 Abs. 2 BGB vorweisen können muss (Eigenbedarf, schwerwiegend Pflichtverletzung Mieter etc.).

Praktische Konsequenzen

Sind Vermieter und Mieter sich nicht einig, ob „ihr“ Mietvertrag ein gewerblicher ist oder ein solcher über Wohnraum, ist nicht nur der schriftliche Vertrag ausschlaggebend. Wenn der Mietvertrag uneindeutig ist, kann man ihn nur richtig einordnen, indem man den überwiegenden Vertragszweck und den tatsächlichen Willen der Vertragsparteien ermittelt.

Sie sind unsicher, ob Sie einen Gewerbemietvertrag oder einen Wohnraummietvertrag geschlossen haben bzw. im Begriff sind zu schließen? Ich prüfe gerne für Sie, wo der Schwerpunkt Ihres Mietvertrages liegt und welche Rechts Sie in Ihrem konkreten Fall haben!

Sie erreichen mich in Köln telefonisch unter 0221 / 1680 65 60, per E-Mail an kanzlei@mietrechtkoeln.de oder über das anwalt.de-Kontaktformular.