Neue Entscheidung zur automatischen Verlängerung eines erteilten Makler-Alleinauftrages

In vielen Fällen werden bei Beauftragung eines Maklers sogenannte Makler-Alleinaufträge geschlossen.

Die meisten Makler verwenden Allgemeine Geschäftsbedingungen und vorgedruckte Auftragsformulare.

In jüngerer Zeit wurde in verschiedenen Gerichtsentscheidungen kontrovers die Zulässigkeit einer automatischen Verlängerungsklausel in solchen Makler-Alleinaufträgen diskutiert.

Ebenso gab es häufig Streitfragen zur grundsätzlichen Frage, ob ein Makler-Alleinauftrag von vornherein auf einen Zeitraum von beispielsweise 6 Monaten verbindlich geschlossen werden kann.

Diese Fragen hat nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) in einer neuen Entscheidung beantwortet:

Im konkreten Fall ging es darum, dass der Eigentümer einer Eigentumswohnung einen Makler mit einem „Alleinverkaufsauftrag“ beauftragt hat.

Es handelte sich hierbei um ein formuliertes Vertragsdokument, in dem zum einen eine Regelung enthalten war, dass der Auftrag zunächst auf 6 Monate fest befristet ist und zum anderen, dass er sich um jeweils weitere 3 Monate verlängert, falls er nicht 4 Wochen zuvor von dem Auftraggeber gekündigt wird.

In diesem Fall beauftragte der Verkäufer noch vor Ablauf der ursprünglichen Vertragslaufzeit von 6 Monaten einen anderweitigen Makler, durch dessen Tätigkeit es dann auch zu einem Verkaufsabschluss kam.

Der ursprünglich beauftragte Makler verlangt von dem Verkäufer nunmehr Schadensersatz in Höhe der entgangenen Provision.

Der Verkäufer stellte sich auf den Standpunkt, dass zum einen bereits die ursprüngliche Vertragslaufzeit von 6 Monaten unzulässig sei, zum anderen auch die automatische Verlängerungsklausel.

Der Bundesgerichtshof hat insoweit in beiden Punkten zugunsten des Maklers entschieden.

Hinsichtlich einer Vertragslaufzeit von anfänglich 6 Monaten hält der BGH eine solche Bindungsdauer im Hinblick auf die übliche Dauer eines Verkaufsvorgangs für angemessen.

Ebenso für rechtmäßig erachtet hat er auch die automatische Verlängerungsklausel, insbesondere da der Auftraggeber ja jederzeit vor Ablauf eines Verlängerungsturnus die Möglichkeit hat, den Maklervertrag zu kündigen.

Der Auftraggeber eines solchen Maklerauftrags sei daher durch die entsprechende Vertragsgestaltung nicht unangemessen benachteiligt.

Im konkreten Fall stellte der BGH allerdings klar, dass die in dem hier zu entscheidenden konkreten Vertragsformular enthaltene Verlängerungsklausel an dem Problem leidet, dass der Hinweis auf die 4-wöchige Kündigungsfrist nicht in dem Vertrag selber enthalten war, sondern nur aus Anlagen zu dem Vertrag, so dass der Makler sich letztlich auf die Verlängerungsklausel in diesem konkreten Fall nicht berufen könnte.

Eine solche Verlängerungsklausel sei nur wirksam, wenn alle Einzelheiten der Verlängerungsklausel, also auch die Kündigungsfrist, im Vertrag selbst unmittelbar enthalten seien.

Quelle: BGH, Urteil vom 28.05.2020, Az.: I ZR 40/19