Pauschale Verdopplung der Heizkosten im Wirtschaftsplan: Beschluss kann erfolgreich angefochten werden

Mit dem Wirtschaftsplan planen die Eigentümer, ihre Einnahmen und Ausgaben für die Zukunft. Daraus errechnet sich für jeden einzelnen Eigentümer, in welcher Höhe er Vorschüsse zu zahlen hat, das sogenannte monatliche Hausgeld. Der Wirtschaftsplan ist insoweit eine Prognose für die Zukunft und soll die Liquidität der Gemeinschaft sichern.

 
Ukraine-Krieg und Gaskrise
 
Aufgrund des Ukraine-Krieges und der damit prognostizierten Erhöhung der Gaspreise beschloss eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Erhöhung der Heizkostenpauschale vorsorglich um 100 %.
 
Nach Ansicht des Amtsgerichtes Langen, Urteil vom 13.1.2023, ist der Beschluss anfechtbar. Eine 100-prozentige Anhebung der Vorschüsse für die Heizkosten, ohne ausreichend fundierten Erkenntnisse oder ohne einen Nachweis, dass mit einer derartigen Erhöhung zu rechnen ist, ist sachlich ungerechtfertigt. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Erhöhung der Heizkosten um 100 % ist somit unwirksam. Der Beschluss hinsichtlich der Heizkosten konnte daher mit Erfolg angefochten werden.

Es ist unstreitig, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Festlegung der künftig zu zahlenden Vorschüsse einen gewissen Ermessensspielraum hat. Auch die Gaskrise kann grundsätzlich eine begrenzte Anhebung der Vorschüsse begründen. In diesem Fall hat die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch über das Ziel hinaus geschossen.

 Der Fall:
 
 Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat am 6. September 2022 den Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 mehrheitlich per Beschlussfassung genehmigt. In der Einladung war ein Entwurf des Wirtschaftsplans beigefügt. In der Position Heizung/Wasser/ Kanal waren die Gesamtkosten mit 45.000 € angegeben. Der Kläger musste insoweit einen monatlichen Vorschuss in Höhe von insgesamt 448 € erbringen. Wegen des Ukrainekrieges und wegen der hierdurch ausgelösten Gaskrise beschlossen die Eigentümer in der Versammlung eine pauschale Verdopplung der streitigen Heizkosten auf 90.000 €. Für den Kläger erhöhte sich dadurch der monatlich zu zahlende Vorschuss um 252 € auf insgesamt 700 €. Damit war er nicht einverstanden. Er erkundigte er sich anschließend bei den zuständigen Stadtwerken. Es wurde ihm mitgeteilt, dass mit einer Preissteigerung von circa 20 % zu rechnen ist. Aus diesem Grund hat der betroffene Wohnungseigentümer den Beschluss angefochten. 
 
Pauschale Verdopplung ohne sachlichen Grund macht Beschluss unwirksam
 
 Das Amtsgericht Langen entschied, dass die Verdopplung einer Kostenposition, ohne einen sachlichen Grund nicht vorgenommen werden kann. Richtig ist, dass der WEG bei der Festlegung, der künftig zu zahlenden Vorschüsse ein Spielraum zusteht. Insoweit könnte die WEG jederzeit eine Erhöhung im angemessenen Umfang vornehmen.

Eine hundertprozentige Anhebung kann ohne ausreichend fundierte Erkenntnisse für die künftige Kostensteigerung nicht vornehmen. 
 
 Nach Ansicht des Gerichts genügt die pauschale Bezugnahme auf mögliche Gaspreisentwicklungen infolge des Ukrainekrieges nicht für eine derart massive Erhöhung. Das Gericht legte sich aber auch nicht fest, bis zu welchem Betrag oder bis zu welchem Prozentsatz eine Erhöhung noch im Ermessen der Wohnungseigentümer, im konkreten Fall, stehen könnte.
 
Erhöhungen im Wirtschaftsplan sollen immer sachlich begründet werden
 
 Der Wirtschaftsplan dient dazu, die gemeinschaftlichen Kosten, Lasten, Einnahmen und Bestreitung der Instandhaltungen der Gemeinschaft zu ermitteln und vorläufig festzusetzen. Der Wirtschaftsplan ist zwar eine Prognose zu den voraussichtlich im kommenden Wirtschaftsjahr anfallenden Kosten und Einnahmen der Eigentümergemeinschaft. Dennoch kann weder der Verwalter noch die Eigentümer pauschale Kostensteigerungen, ohne einen sachlichen Grund, durchsetzen, 
 
Achtung:  Beschluss über den Wirtschaftsplan nach neuer Rechtslage nicht mehr möglich 
 
 Über den Wirtschaftsplan dürfen die Eigentümer nicht mehr beschließen. Sie haben hierfür keine Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss wäre sogar nichtig. Nach § 28 Abs. 1 WEG (neue Fassung) beschließen, die Wohnungseigentümer, nur noch über die Vorschüsse zur Kostentragung und über die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (gemäß § 19 Absatz 2, Nr. 4 WEG) und über die Rücklagen.

Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus, die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (vgl. § 28 Absatz 1 WEG)