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Pflicht des WEG-Verwalters zur Überwachung von Bauarbeiten
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Streitgegenständlich war die Baumaßnahme einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) . Letztere beschloss 2019 die Erneuerung der Dacheindeckung und beauftragte dazu den Werkunternehmer (U) mit einem Volumen von rund 117.000,00 Euro. Noch vor Ausführungsbeginn Im Zuge der Ausführung berechnete U rund 62.000,00 € für noch zu beschaffendes Material. Der Verwalter bezahlte darauf 70.000,00 €. Nach Beginn der Arbeiten zahlt V ohne Vorlage von Rechnungen gestückelt weitere 34.500 Euro. Bei einem Baufortschritt von 85% bis 90% stellt U die Arbeiten ein. Die WEG verlangt von V Schadensersatz in Höhe der geleisteten Zahlung Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen U. Das LG Dortmund wies die Klage ab unter Berufung auf eine fehlende Pflichtverletzung.
Der BGH beurteilt dies anders. Es gehöre zu den Pflichten des WEG-Verwalters, beauftragte Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen sei V verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt seien; für ihn erkennbare Mängel müsse er berücksichtigen. Daraus folge, dass V im Regelfall die Voraussetzungen des § 632a BGB beachten müsse. Hierzu gehöre u. a. das in § 632a Abs. 1 Satz 5 BGB geregelte Erfordernis einer Aufstellung, die eine rasche und sichere Beurteilung der Arbeiten ermögliche; ohne sie sei ein Anspruch auf Abschlagszahlung nicht gegeben. Darüber hinaus müsse V die Abschlagsrechnung daraufhin durchsehen, ob sie zum Auftrag und dem Leistungsstand passe. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt seien, erforderten außerdem gem. § 632a Abs. 1 Satz 6 BGB, dass der WEG nach ihrer Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet werde.
(BGH, Urteil vom 26.01.2024 - V ZR 162/22)
Dr. Thomas Gutwin
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
GUTWIN WEISS Rechtsanwälte Partnerschaft
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