Provisionsanspruch des Maklers III – Gleichwertigkeit / Entitlement to commission III – Equivalence

Deutsche Fassung

Maklerrecht ist Richterrecht. So hat die Rechtsprechung besondere Fallgruppen herausgearbeitet, in denen ein Provisionsanspruch auch dann bestehen kann, wenn der ursprünglich beabsichtigte Hauptvertrag und der tatsächlich zustande gekommene Hauptvertrag nicht identisch sind.

So kann sich der Makler ausnahmsweise auch dann seinen Provisionsanspruch verdienen, wenn der tatsächlich zustande gekommene Hauptvertrag wirtschaftlich gleichwertig ist. Auch gibt es Ausnahmen von der Regel, dass der Hauptvertrag mit dem Auftraggeber des Maklers abgeschlossen sein muss.

a) Inhaltliche Gleichwertigkeit

Auch wenn der Hauptvertrag inhaltlich abweicht, so kann er dennoch wirtschaftlich gleichwertig für den Auftraggeber sein. Bei zu großen Abweichungen ist ein Provisionsanspruch jedoch regelmäßig zu verneinen. Große Abweichungen werden in der Rechtsprechung vor allem in folgenden Fällen bejaht:

• Vereinbart wird ein anderer Vertragstyp, so z. B. Tausch, Miete oder Pacht statt Kauf.
• Das Objekt wird mit einem Preisnachlass von mehr als 50 % verkauft. Bei Nachlässen von bis zu 15 % bejaht die Rechtsprechung eine Gleichwertigkeit in der Regel.
• Der Auftraggeber erwirbt wesentlich kleine oder wesentlich größere Flächen
• Der Auftraggeber erwirbt nicht das Objekt („asset deal“), sondern die Gesellschaft, die Eigentümerin des Objekts ist („share deal“).

b) Persönliche Gleichwertigkeit

Grundsätzlich muss auch der Auftraggeber Partei des Hauptvertrags werden, damit ein Provisionsanspruch besteht. Ein Anspruch kann aber auch dann entstehen, wenn zwischen dem Auftraggeber und dem letztendlichen Käufer eine besondere enge persönliche oder wirtschaftliche Bindung vorhanden ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Verwandte das Objekt erwerben oder der Auftraggeber Geschäftsführer der erwerbenden Gesellschaft ist.

Auch kann ein Anspruch entstehen, wenn sich der Auftraggeber weitestgehend beim Geschäft beteiligt.

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English version

Brokerage law is case law. Thus, case law has identified special groups of cases in which a claim for commission can exist even if the originally intended main contract and the actually concluded main contract are not identical.

So the broker can earn himself the claim for commission, if the  main contract is economically equivalent. There are also exceptions to the rule that the main contract must be concluded with the broker's client.

(a) Equivalence in content
Even if the main contract differs in content, it can still be economically equivalent for the client. In the event of excessive deviations, however, a claim for commission must regularly be denied. Large deviations are affirmed in case law especially in the following cases:

• A different type of contract is agreed upon, e.g. exchange, rent or lease instead of purchase
• The property is sold with a discount of more than 50 %. For discounts of up to 15 %, case law generally affirms equivalence.
• The client acquires substantially small or substantially larger areas.

The principal does not acquire the object ("asset deal"), but the company that owns the object ("share deal")

(b) Personal equivalence
In principle, the client must also become a party to the main contract in order for the broker to be entitled to commission. However, a claim can also arise if there is an  especially close personal or economic relationship between the client and the ultimate buyer. This is the case, for example, when relatives acquire the property or the client is the managing director of the acquiring company.

A claim can also arise if the client economically participates in the transaction to the greatest possible extent.

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