Provisionsanspruch des Maklers I – Übersicht / Entitlement to commission II – Overview

Deutsche Fassung

Die zivilrechtlichen Regelungen zum Maklerrecht finden sich in den §§ 652 bis 654 BGB. Da es insofern nur wenige gesetzliche Reglungen gibt, ist das Maklerrecht im Übrigen weitestgehend durch Richterrecht ausgestaltet. Wesentlich für den Erfolg in einer maklerrechtlichen Angelegenheit ist daher die Kenntnis der einschlägigen Rechtsprechung.

Grundlage des Provisionsanspruchs ist der § 652 BGB. Vertraglich kann dieser Anspruch durch

• Maklervertrag,
• ein selbstständiges Provisionsversprechen oder
• eine im Hauptvertrag enthaltene Maklerklausel

begründet werden.

1. § 34c GewO – Erlaubnispflicht

Eine Maklertätigkeit kann gegebenenfalls erlaubnispflichtig sein. Dies ist dann der Fall, wenn der Makler gewerbsmäßig

• Immobilien oder
• Darlehen

vermittelt.

Zuständig für die Erteilung der Erlaubnis ist in der Regel die örtliche Industrie- und Handelskammer. Der Makler muss nachweisen, dass zuverlässig ist und in geordneten Verhältnissen arbeiten.

Im Laufe seiner Tätigkeit hat der Makler sich weiterzubilden. Tut er dies nicht, drohen um Bußgelder. Zudem muss er die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) beachten, um mögliche Bußgelder zu vermeiden.

Hinweis:

Fehlt es dem Makler an einer Erlaubnis nach § 34c GewO, oder verstößt er gegen die MaBV, so bleibt der Maklervertrag davon unberührt. Der Vertrag ist insofern nicht nach § 134 BGB unwirksam.

2. Provisionsanspruch

Ein Provisionsanspruch des Maklers besteht, wenn

• Zustandekommen eines Maklervertrags, eines selbstständigen Provisionsversprechens oder eine im Hauptvertrag enthaltene Maklerklausel
• eine Maklertätigkeit durch Nachweis oder Vermittlung
• das Zustandekommen eines Hauptvertrags
• kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des Hauptvertrags

Einem Anspruch kann jedoch insbesondere entgegenstehen, dass

• Zwischen Makler und Verkäufer eine besondere Verbindung, die sogenannte Verflechtung, besteht
• Der Makler beispielsweise durch eine sogenannte Doppeltätigkeit oder eine schwere Pflichtverletzung seinen Anspruch verloren hat.

Haben Sie Fragen zum Provisionsanspruch des Maklers? Kontaktieren Sie uns.

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English Version

The civil law regulations on brokerage law can be found in §§ 652 to 654 BGB. Since there are only a few legal regulations in this respect, the brokerage law is, moreover, largely shaped by judicial law. Knowledge of the relevant case law is therefore essential for success in a brokerage law matter. The basis of the claim for commission is § 652 BGB. 

Contractually, this claim can be satisfied by 

• Brokerage agreement, 
• an independent commission promise or 
• a brokerage clause contained in the main contract is justified.

1. Section 34c GewO – Requirement of authorization

A brokerage activity may be subject to authorization. This is the case if the broker is a professional

• Real estate or 
• Loans agent.

As a rule, the local Chamber of Industry and Commerce is responsible for granting the permit. The broker must prove that he is reliable and that he works in orderly conditions.In the course of his activity, the broker must undergo further training. If he does not do so, he is liable to fines. In addition, he must observe the Broker and Developer Ordinance (MaBV) in order to avoid possible fines.

Please note:

If the broker lacks a permit according to § 34c GewO or violates the MaBV, the brokerage agreement remains unaffected. In this respect, the contract is not invalid according to § 134 BGB.

2. Commission claim

The broker is entitled to commission if

• Conclusion of a brokerage contract, an independent commission promise or a brokerage clause contained in the main contract 
• A brokerage activity by means of proof or mediation
• The conclusion of the main contract
• The causal link between the brokerage activity and the conclusion of the main contract

However, a claim may be opposed in particular by the following- 

• There is a special connection between broker and seller (Verflechtung)
• The broker has lost his claim, for example, due to a so-called double activity or a serious breach of duty.
  
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