Rauchwarnmelder in der WEG – die Eigentümer dürfen beschließen

Ein Thema, das viele Wohnungseigentumsgemeinschaften und Verwalter in den letzten Jahren stark beschäftigt hat: Der Einbau und die Wartung von Rauchwarnmeldern.

In vielen Bundesländern wurden nach und nach Regelungen eingeführt, die eine Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern und Häusern und Wohnungen vorsahen. Während man sich im Zusammenhang mit diesem Thema bei Mietwohnungen mit der Umlage der Kosten der Rauchwarnmelder sowie deren Wartung auf den Mieter beschäftigte, standen die Wohnungseigentumsgemeinschaften vor dem Problem zu entscheiden, wer eigentlich für den Einbau und die Wartung zuständig ist – der Sondereigentümer oder die Gemeinschaft der Eigentümer.

Schnell sahen sich Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen in der Pflicht, den Einbau und die Wartung auf ihre Tagesordnungen der Eigentümerversammlung zu setzen und einen Einbau sowie die Wartung durch die Eigentümer beschließen zu lassen. In vielen Gemeinschaften war sodann ein Beschluss darüber in der Welt, dass Rauchwarnmelder durch eine von dem Verwalter für die Wohnungseigentümer beauftragte Firma einzubauen und ebenfalls zu warten waren. Ein Beschluss darüber ist grds. mit einfacher Mehrheit möglich. Unterlegene Eigentümer mussten sich fügen. Dabei blieb unberücksichtigt, dass einige Eigentümer bereits ihrer Verpflichtung durch einen selbstständigen Einbau nachgekommen waren. Nach der landesrechtlichen Vorschrift sind es nämlich die jeweiligen Eigentümer, die zu einem Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet werden.

Auch in Niedersachsen hat der Landesgesetzgeber eine Regelung in der Niedersächsischen Bauordnung geschaffen und bei Neu- und Umbauten eine Einbaupflicht bis zum 01.11.2012 und für bestehende Wohnungen bis zum 31.12.2015 geregelt. Für den Einbau wurde der Eigentümer verpflichtet, für den Betrieb ist nach der NBauO der jeweilige Besitzer (Mieter) zuständig. Geregelt ist dies in § 44 Abs. 5 NBauO. In anderen Bundesländern liegen vergleichbare Vorschriften vor.

Genau durch diesen Wortlaut beißt sich das Landesrecht mit dem Wohnungseigentumsrecht. Eigentümer i. S. d. WEG-Rechts kann der Sondereigentümer als Eigentümer der Wohnung oder die Gemeinschaft als Eigentümerin des Gemeinschaftseigentums sein.

Daraufhin ergab sich folgendes Problem:

Sind einzelne Sondereigentümer ihrer Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern nachgekommen, waren sie jedoch auch durch einen erneut gefassten Beschluss zum Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft verpflichtet, stellte sich die Frage, ob sie dem Beschluss Folge leisten mussten mit der Folge, dass die eigens eingebauten Rauchwarnmelder wieder zu entfernen und die Kosten des neuen Einbaus der durch die von dem Verwalter für die Eigentümer beauftragten Rauchwarnmelder zu zahlen waren.

Mit dieser Frage musste sich nunmehr der BGH auseinandersetzen. Der zugrunde liegende Sachverhalt hatte seinen Ursprung in NRW. Die dortige landesrechtliche Regelung sah einen Einbau für Neubauten bis zum 31.03.2013 und eine Einbauverpflichtung bis zum 31.12.2016 für den Eigentümer vor. Zudem war geregelt, dass die Betriebsbereitschaft durch den unmittelbaren Besitzer, also den Mieter, herzustellen war, es sei denn, der Eigentümer war dieser Verpflichtung bereits bis zum 31.12.2013 nachgekommen.

Die betroffene Eigentümergemeinschaft hatte einen Beschluss über den Einbau der Rauchwarnmelder mit einer entsprechenden Wartung beschlossen. Der Einbau sollte durch die Rücklage finanziert werden, die Warnkosten entsprechend über die Hausgeldabrechnung umgelegt werden. Dagegen klagte ein Wohnungseigentümer, der als Sondereigentümer seiner Verpflichtung aus der landesrechtlichen Vorschrift bereits nachgekommen war.

Nachdem die Beschlussanfechtungsklage in beiden Vorinstanzen erfolglos geblieben war, verfolgt der Kläger nunmehr vor dem BGH sein Klagebegehren weiter. Erneut ohne Erfolg.

Der BGH entschied, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen kann. Dabei setzte er sich nicht mit der Unterscheidung von Gemeinschafts- und Sondereigentum auseinander. Vielmehr begründete der BGH die Entscheidung damit, dass mit einer Entscheidung durch die Gemeinschaft ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet ist, welches ohne einen entsprechenden Beschluss durch die Gemeinschaft nicht gewährleistet wäre.

Würde man den Einbau durch jeden einzelnen Sondereigentümer durchführen lassen, bestünde für die Verwaltung ein hohes Maß an Verwaltungsaufwand durch die Kontrolle, ob ein ordnungsgemäßer Einbau erfolgt sei und darüber hinaus, ob die Sondereigentümer oder die jeweiligen Mieter die Wartungsarbeiten turnusgemäß durchgeführt hätten. Dies könnte damit vermieden werden, dass die Gemeinschaft eigen Beschluss fasst, durch den sowohl der ordnungsgemäße Einbau als auch die regelmäßige und sorgfältige Wartung durchgeführt werde. Eine derartige Entscheidung würde zudem versicherungstechnische Risiken ausschließen, sollte ein Schaden für die Gemeinschaft dadurch entstehen, dass ein Sondereigentümer seiner Verpflichtung nicht nachgekommen ist. Ein Beschluss über den Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft entspricht mit der Ansicht des BGH daher der ordnungsgemäßen Verwaltung aus § 21 Abs. 3 WEG.

Rechtsanwältin Ninja Lorenz

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen