Rechte des Mieters und des Vermieters bei einer Berliner Räumung

Eine aktuelle Mietrechtsreform soll die Berliner Räumung als gesetzlich vorgesehene Art der Zwangsvollstreckung im Gesetz verankern. Die geplante, auch als „Lex Mietnomade” bekannte Gesetzesänderung steht derzeit vor allem bei Mieterverbänden wegen - vermeintlich - erleichterter Räumungsmöglichkeiten in der Kritik.

Die Berliner Räumung hat sich in der Berliner Räumungspraxis entwickelt. Vereinfacht ausgedrückt funktioniert die Berliner Räumung so: Der Vermieter kündigt einem säumigen Mieter. Der Mieter weigert sich, zum Kündigungszeitpunkt auszuziehen. Der Vermieter klagt auf Räumung, gewinnt und lässt den rechtskräftigen Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken. Als ob dem Vermieter nicht bereits genug Kosten entstanden sind, verlangt der Gerichtsvollzieher nun auch noch einen Vorschuss für die Räumung. Dieser ist nicht unerheblich, weil zu den Gerichtsvollziehergebühren eigentlich auch noch die Kosten des Umzugsunternehmens und der Lagerung hinzukommen. Da werden schnell weitere 3000 € oder mehr fällig. Eigentlich. Bis die Rechtsprechung es erlaubte, die Vollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung zu beschränken, also auf die Versteigerung nun verzichtet werden konnte.

Die einzige Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter ein Vermieterpfandrecht am gesamten Hausrat geltend macht. Das bedeutet zunächst, dass der Vermieter eine Forderung gegen den Mieter haben muss. Dies ist bei einer Räumung wegen Zahlungsverzugs natürlich der Fall. Einzelne Gegenstände dürfen aus dem Vermieterpfandrecht nicht herausfallen. Etwa der Chagall, der zur Sicherheit für ein Darlehen an eine Bank übereignet ist oder der hochwertige Flachbildfernseher, den der Bruder zum WM-Gucken mitgebracht und zufällig in der Wohnung vergessen hat.

Der Vermieter verwahrt den Hausrat und kann die verwertbaren Sachen selbst verwerten. In der Praxis bringt der Vermieter den Hausrat oft zum nächsten BSR-Hof. Doch hier lauert die Gefahr der Berliner Räumung für den Vermieter: Er ist dafür verantwortlich, dass er keine unverwertbare Sache (etwa den Chagall, die Stereoanlage des Bruders oder das Lesegerät für Sehgeschädigte) verwertet oder aus Versehen wegwirft.

Tipp Mieter: Achten Sie darauf, dass Sie bei einer Berliner Räumung einen Überblick über die Sachen in Ihrer Wohnung behalten. Erstellen Sie eine Liste der Gegenstände, die nicht Ihnen gehören oder die sonst eine unverwertbare Sachen darstellen. Vermerken Sie besonders die wertvollen Gegenstände. Erkundigen Sie sich, was genau unter unverwertbare Sachen fällt. Zeigen Sie dem Gerichtsvollzieher und dem Vermieter nachweisbar die unverwertbaren Gegenstände an.

Tipp Vermieter: Katalogisieren Sie! Machen Sie eine peinlich genaue Inventur der Gegenstände, die sich in der Wohnung und im Keller (!) befinden. Ordnen Sie die Gegenstände in verwertbare und unverwertbare Gegenstände, wobei die Tatsache, dass ein Gegenstand in der Wohnung war, zur Vermutung berechtigt, dass er im Eigentum des Mieters stand. Schauen Sie sich ein Gemälde besser 2-mal an, bevor Sie es als Ramsch abtun.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte