Reduzierung gewerblicher Miete wegen Corona-bedingt eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit

Mit vergleichbarer Argumentation wie bereits das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020, AZ: - 3 O 4495/20 -) hat kürzlich auch das Kammergericht Berlin bestätigt, dass gewerbliche Mieter in Zeiten Corona-bedingt eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit ihrer angemieteten Räume eine Reduzierung des vereinbarten Mietzinses vornehmen können, vgl. Urteil des KG Berlin vom 01.04.2021, AZ: - 8 U 1099/20 -).

So stellen die pandemiebedingt ergangenen staatlichen Vorschriften und Anordnungen einer Schließung bzw. Beschränkung der Nutzbarkeit der Gewerberäume eine sog. Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB dar, die zu einer Anpassung des Vertrages, hier im konkreten der Zahlungspflicht führe. Da die pandemiebedingten Einschränkungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von keiner der Vertragsparteien vorhergesehen werden konnten und auch nicht ausschließlich dem Risikobereich einer Partei zugeordnet werden können, seien die eingetretenen Nachteile auf die beiden Vertragsparteien zu verteilen. Ein konkreter Nachweis der Existenzbedrohung auf Seiten des Mieters sei hierbei nicht erforderlich.

Im Ergebnis geht das Gericht sodann von einer hälftigen Risikotragung der Parteien des Mietvertrages aus und spricht dem Mieter ein Recht zur Reduzierung in Höhe von 50% zu.

Ähnlich sah dies das bereits zitierte Landgericht München I, das im dort entschiedenen Fall indes differenziertere Ausführungen machte. So sah das Gericht in Zeit behördlich angeordneter Schließung eine Reduzierung von 80%, für Zeiten geminderter Nutzungsmöglichkeit aufgrund beschränkten Publikumsverkehrs eine Reduzierung von 50% und bei einer Beeinträchtigung der Nutzung (lediglich) aufgrund der Umsetzung notwendiger Hygienemaßnahmen eine Quote von 16% als angemessen an.

Ausgangspunkt jeder Betrachtung ist die Frage, zu welchen Zwecken eine Anmietung erfolgte, da genau dieser Zweck sodann Anknüpfungspunkt der Frage ist, ob eine Störung des Zwecks (Vertragsgrundlage) einschlägig ist. Da es aktuell an höchstrichterlicher Rechtsprechung zu den hier einschlägigen Fragen fehlt, muss die Entwicklung der Rechtsprechung auch weiterhin im Auge behalten werden und das soeben gesagte u.U. künftig neu zu bewerten.