Rücktritt des Immobilienkäufers kann Provisionsanspruch des Maklers entfallen lassen

Auch der Rücktritt des Käufers einer Immobilie vom Kaufvertrag lässt den Provisionsanspruch des vermittelnden Maklers entfallen, wenn der Käufer den Vertrag alternativ wegen arglistiger Täuschung hätte anfechten können.

In der Praxis kommt es regelmäßig zu Fällen, in denen nach Abschluss eines Kaufvertrags über eine Immobilie Streit zwischen den Vertragsparteien entsteht – manchmal, weil die Finanzierung der Immobilie nicht zustande kommt, häufiger jedoch, weil erst nach dem Abschluss Mängel der Immobilie bekannt werden.

Die Rechtslage ist dabei im Wesentlichen abhängig von der genauen Formulierung des notariellen Kaufvertrags. Für den Verkäufer vorteilhaft sind dabei Vertragsgestaltungen, nach der die (gebrauchte) Immobilie „gekauft wie gesehen“ veräußert und eine Gewährleistung ausgeschlossen wird. Abhängig vom konkreten Einzelfall werden aber häufig auch Zusicherungen und Erklärungen des Verkäufers zum Zustand der Immobilie – noch besser für den Käufer sind Garantien – mit in die Urkunde aufgenommen und nur im Übrigen die Gewährleistung ausgeschlossen. Der Käufer sollte dabei darauf achten, dass Angaben, die für ihn wichtig sind, mit in die notarielle Urkunde aufgenommen werden. Denn ansonsten ist umstritten, ob Beschaffenheitsangaben außerhalb der notariellen Urkunde kaufrechtliche Beschaffenheitsvereinbarungen darstellen und wirklich Vertragsbestandteil geworden sind.

Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung des Vertrags stehen dem Käufer aber Gewährleistungsrechte zu, wenn der Verkäufer über Mängel der Immobilie arglistig getäuscht hat. Dies liegt nicht nur dann vor, wenn er bewusst falsche Angaben gemacht oder über einen ihm bekannten Mangel geschwiegen hat, obwohl der Käufer nach Treu und Glauben eine Aufklärung hätte erwarten können, sondern sogar schon dann, wenn er eine Erklärung ins Blaue hinein abgibt, obwohl er sich nicht sicher ist oder sicher sein kann, ob die Erklärung zutreffend ist.

Liegt eine solche arglistige Täuschung vor, so kann der Käufer zum einen den Vertrag nach § 123 BGB anfechten – was dazu führt, dass der Vertrag juristisch betrachtet von Anfang an nicht bestanden hat – und er kann nach den kaufrechtlichen Regelungen den Kaufpreis mindern, vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz fordern.

Fraglich ist jedoch, welche Auswirkungen die Ausübung dieser Rechte auf den Provisionsanspruch des vermittelnden Maklers haben. Denn der Provisionsanspruch entsteht schon im Moment des wirksamen Vertragsschlusses. Ob der Vertrag nachträglich einvernehmlich aufgehoben oder durch Rücktritt einer Partei wieder aufgehoben wird, ist dann für den Fortbestand des Anspruchs irrelevant. Die Parteien können somit über diesen Anspruch nicht mehr verfügen.

Infolgedessen überrascht es nicht, dass in vielen Fällen die Frage der arglistigen Täuschung nicht in einem Prozess zwischen Käufer und Verkäufer, sondern im Provisionsprozess zwischen Makler und (meist) Käufer geklärt wird.

So auch in einem jetzt veröffentlichten Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 22.01.2016, Az. 12 O 236/14.

Die beklagten Eheleute waren durch die Vermittlung der klagenden Maklerin auf ein gebrauchtes Wohnhaus aufmerksam geworden und hatten dies durch notariellen Kaufvertrag erworben. Eine schriftliche Provisionsvereinbarung wurde zuvor unterzeichnet. Vor Abschluss des Kaufvertrags wurde eine Feuchtigkeitsstelle von ca. 6 m Länge an einer Kellerwand durch einen Sachverständigen begutachtet und ein Fachunternehmen von den Verkäufern mit der Beseitigung der Feuchtigkeit beauftragt. Im Kaufvertrag wurde auf die bekannte Feuchtigkeitsstelle hingewiesen und im Übrigen die Gewährleistung ausgeschlossen. Dies sollte gelten „mit Ausnahme … arglistig verschwiegener Mängel“. Die Maklerin stellte den Käufern die Maklerprovision von ca. 12.000 EUR in Rechnung.

Ca. 4 Monate später traten die Käufer vom Kaufvertrag mit der Begründung zurück, dass die Verkäufer verschwiegen hätten, dass sämtliche Kellerräume von Feuchtigkeit befallen sind.

Juristisch interessant ist die Entscheidung nun deshalb, weil die Käufer hier den Rücktritt vom Vertrag gewählt haben. Ein Rücktritt führt aber nicht dazu, dass der Vertrag als „von Anfang an nichtig“ gilt – in juristischer Hinsicht also niemals bestanden hat – sondern der Vertrag verwandelt sich nur in ein Rückabwicklungsverhältnis. Grundsätzlich lässt ein Rücktritt daher den Provisionsanspruch des Maklers unberührt. Das LG Frankfurt (Oder) hat nun jedoch in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs festgestellt, dass der Provisionsanspruch dennoch entfällt, wenn der Käufer den Vertrag auch anstelle des Rücktritts hätte anfechten können. Denn die häufig zufällige Wahl des Käufers, welches Gestaltungsrecht er ausübt, soll den Makler nicht besserstellen.

Es musste also geklärt werden, ob die Käufer im Verhältnis zu den Verkäufern zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung berechtigt waren. Hierzu hat das Gericht Beweis erhoben und im Ergebnis ein Anfechtungsrecht bejaht. Aufgrund des Anfechtungsrechts wurde die Provisionsklage daher abgewiesen.

Der Sachverhalt zeigt zweierlei Dinge deutlich, die meines Erachtens beim Immobilienkauf beachtet werden sollten:

Zum einen war eine umfangreiche Beweisaufnahme nötig, um den wirklichen Ablauf des Notartermins zu rekonstruieren – also wer zu welcher Frage welche Aussage getätigt hat – um dann die Frage der arglistigen Täuschung bejahen zu können. Dies folgte auch daraus, dass der Notar als neutrale Person die Urkunde nicht zulasten einer Partei gestalten konnte. Das Ergebnis einer solchen Beweisaufnahme ist aber abhängig von den Aussagen und den Erinnerungsfähigkeiten der Zeugen, also im gewissen Maße zufällig. Dies hätten die Käufer vermeiden können, wenn sie bereits vor Abschluss des Vertrags einen Rechtsanwalt hinzugezogen hätten. Dann wären nämlich ggf. Zusicherungen der Verkäufer in den Vertrag mit aufgenommen worden, die leichter zu beweisen gewesen wären.

Zum anderen war vor Vertragsschluss bekannt, dass es zumindest eine Feuchtigkeitsstelle im Objekt gab, die Käufer haben dennoch Abstand davon genommen, das Objekt diesbezüglich von einem von ihnen beauftragten Bausachverständigen wenigstens in Augenschein nehmen zu lassen. Dieser hätte auch erkannt, dass das Objekt wohl nicht für die Anforderungen der Käufer geeignet war, weil der Keller nicht – wie gewünscht – als Wohnraum genehmigt war.

Zutreffend ist zwar, dass die Einschaltung von Fachleuten die Kosten des Kaufs erhöhen. Ob diese Kosten aber ggf. bei der oft einmaligen Anschaffung des Eigenheims sinnvoll verwandt sein können, muss jeder für sich selbst entscheiden.

RA Heiko Effelsberg, LL.M.

Fachanwalt für Versicherungsrecht