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Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter den Vermieter zunächst zur Beseitigung auffordern?

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Der Bundesgerichtshof geht davon aus das dies jedenfalls in aller Regel selbst bei erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII AZ 182/06). In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte eine Mieterin Schimmelpilzbefall an mehreren Stellen, unter anderem im Schlafzimmer der Wohnung, festgestellt. Die Mieterin litt an Neurodermitis und Asthma und hatte insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten. Auch in einem solchen Fall ist die fristlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bzw. erfolglosem Abmahnen wirksam. Darauf kann nur im Ausnahmefall verzichtet werden, wenn die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist.

Praxistipp Mieter: Vorsorglich sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass die Kündigung unwirksam ist und man später Miete nachzahlen muss, obwohl man die Wohnung gar nicht mehr genutzt hat. Soweit ein Mangel vorliegt würde, könnte die Miete natürlich auch in solchen Fällen gemindert sein.

Praxistipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzung des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten für eine Ersatzwohnung bestehen. Zu dem lassen Gericht auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Am Festungsgraben 1

10117 Berlin-Mitte

Tel. (030) 4 000 4 999

E-Mail: fachanwalt@mietrechtler-in.de

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de


Rechtstipp vom 01.06.2010

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