Schönheitsreparaturen – was muss ich als Mieter tatsächlich durchführen?

Nicht erst seit der entscheidenden richtungsweisenden Rechtsprechung des BGH vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14, dürfte das Thema der Schönheitsreparaturen sowohl Mieter als auch Vermieter intensiv beschäftigen.

Trotz der unzähligen Rechtsprechungen der Instanzengerichte und des BGH dürfte dennoch für den einzelnen Betroffenen nicht klar sein, was er nun tatsächlich zu leisten bzw. zu unterlassen hat.

Die bisherige Rechtsprechung ging davon aus, dass dem Mieter nach starren Fristen die Renovierung der Wohnung auferlegt werden kann – Küche, Bad und Dusche alle 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, Nebenräume alle 7 Jahre.

Das war im Verlauf der Rechtsprechung durch den BGH gekippt worden. Am 23.06.2004, Az.: VIII ZR 3161/03, entschied der BGH, dass diese starren Fristen unwirksam sind und eine Renovierung anhand des jeweiligen Renovierungsbedarfs festzumachen ist.

Es folgte eine turbulente Zeit für die Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln.

Die Rechtsprechungsänderung vom 18.03.2015 wurde durch den Hinweisbeschluss des BGH vom 21.01.2014 angekündigt, in welchem der BGH sich mit der Frage auseinandersetzte, ob auch eine formularmäßige Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter erfolgen könnte, wenn er eine unrenovierte bzw. renovierungsbedürftige Wohnung überlassen bekommt.

Unrenovierte Wohnung

Der BGH entschied eindeutig, auch wenn es auf eine juristische Antwort hinausläuft: Es kommt darauf an.

Nämlich auf die Frage, ob der Mieter für die Übernahme der Schönheitsreparaturen einer unrenovierten bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhält.

Bekommt er keinen oder nur einen unangemessenen Ausgleich, ist die Klausel unwirksam und der Vermieter kann von dem Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verlangen. Andernfalls würde der Vermieter die Wohnung in einem besseren Zustand zurückerhalten, als er sie übergeben hat.

In diesem Fall kann der Vermieter auch nicht die Kosten für die Vornahme einer durch den Vermieter ausgeführten Schönheitsreparatur vom Mieter verlangen.

Erhält der Mieter hingegen für die Vornahme von Schönheitsreparaturen einen angemessenen Ausgleich, z. B. in Form des Erlasses von Mietzinszahlungen, ist die Klausel wirksam. Für unausgeführte Schönheitsreparaturen kann der Vermieter dann den Ausgleich von Mieter verlangen, wenn diese durch den Vermieter trotz ordnungsgemäßer Überwälzung durchgeführt wurden.

Renovierte Wohnung

Der BGH hat hingegen keine Bedenken gegen eine Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter für den Fall gesehen, dass dem Mieter eine renovierte Wohnung überlassen wird, bei der keine Gebrauchsspuren der Vormieter mehr vorhanden sind. Der Mieter wird insoweit nicht zur Beseitigung von sog. Bestandsmängeln angehalten.

Alle Reparaturen, die während oder zur Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen sind, sind solche, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache entstanden sind. Eine Übertragung auf den Mieter führt daher nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB und damit zur Unwirksamkeit der Klausur.

Streichen der Wände in farbenfrohen Farben

Viele Mieter beschäftigt unter anderem die Frage, wie es sich verhält, wenn sie ihre Wände z. B. in einem sonnigen Gelb oder in Moosgrün streichen. Müssen sie die Wohnung zur Beendigung des Mietverhältnisses wieder weiß streichen?

Auch hier lautet die Antwort wieder: Es kommt darauf an. Es ist zwischen zwei verschiedenen Zuständen zu unterscheiden.

Ist die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert und die Wände sind ebenfalls in farbenfrohen Farben gestrichen, die jedoch „nicht mehr so schön sind“, so kann es dem Mieter nach dem Streichen in anderen farbenfrohen Farben nicht auferlegt werden, die Wände beim Auszug weiß zu streichen. Andernfalls wird dem Vermieter die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben, als er sie an den Mieter überlassen hat.

Davon zu unterscheiden ist der Umstand, dass der Mieter die Wohnung frisch renoviert übernommen und während der Mietzeit die Wohnung in farbenfrohen Farben gestrichen hat.

Der BGH hatte am 06.11.2013, Az.: VIII ZR 416/12, über den Umstand entschieden, welche Ansprüche der Vermieter hat, wenn die Wände farbenfroh zurückgegeben werden, obwohl die Wohnung zuvor weiß war und nun auf Kosten des Vermieters weiß gestrichen werden müssen.

Im Ergebnis wird man dem Vermieter in diesem Fall den Anspruch zugestehen, die Mieträumlichkeiten in einem Zustand zurückzuerhalten, die dem Geschmack eines größeren Interessenkreis entsprechen – nämlich weiß oder zumindest hell und neutral.

Streicht der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses die Wände daher farbenfroh, gehört dies zum bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache. In der Konsequenz kann es der Vermieter dann verlangen, die dadurch entstandenen Spuren beseitigt zu bekommen.

Diese Betrachtung betrifft den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses.

Etwas anderes ist es, wenn der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführt. Dies soll hier jedoch nicht berücksichtigt werden.

Viele Vermieter setzen noch auf die Unwissenheit der Mieter oder deren Befürchtung, im Nachhinein in Anspruch genommen zu werden, sodass die Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen, obwohl sie hierzu nicht ordnungsgemäß verpflichtet wurden.

In einem solchen Fall können sie vom Vermieter das zurückverlangen, um das der Vermieter nun bereichert ist. Das bedeutet, dass der Mieter das zurückverlangen kann, was der Vermieter durch abschöpfende Bereicherung erlangt hat.

Dies entspricht nicht direkt dem Aufwand, den der Mieter zur Vornahme der Renovierung aufgewendet hat.

Betrifft einen der vorgenannten Fälle Ihr bestehendes oder beendetes Mietverhältnis, lassen Sie sich gerne von uns beraten.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen