Sind Ausgleichsbeträge für das Leipziger Sanierungsgebiet „Innerer Süden“ und „Leipzig-Gohlis“ rechtmäßig?

Die Stadt Leipzig plant, für ihr am 14.09.1994 beschlossenes Sanierungsgebiet „Innerer Süden“ Ausgleichsbeträge nach § 154 Abs. 1 BauGB zu erheben. Bis zum 30.12.2022 haben die Eigentümer von Grundstücken in dem Gebiet die Möglichkeit, einen Verfahrensnachlass von bis zu 20 % des möglichen Ausgleichsbetrags (sog. Ablöse) zu erhalten. Dieser Nachlass ist allerdings nur dann lukrativ, soweit die Stadt Leipzig die angekündigten Ausgleichsbeträge auch erheben darf.

Aufgrund des langen Zeitraums der Sanierung von 1994 bis 2022 ist es denkbar, dass die Erhebung sanierungsrechtlicher Ausgleichsbeträge die betroffenen Eigentümer in dem rechtsstaatlichen Gebot der Belastungsklarheit und -vorhersehbarkeit verletzt. So wäre z. B. zu prüfen, ob die Stadt die Aufhebung der Sanierungssatzung rechtswidrig verzögert hat. Sollte eine Verletzung des vorstehenden Gebots vorliegen, dürften Ausgleichsbeträge nicht erhoben werden.

Denkbar ist auch, dass die Stadt Leipzig die Bescheide zur Festsetzung der Ausgleichsbeträge oder die Wertberechnung zur Ermittlung der Höhe der jeweiligen Beträge fehlerhaft erstellt. Uns sind Bescheide bekannt, bei denen die Stadt Leipzig die Festsetzung hinsichtlich der betroffenen Grundstücke fehlerhaft vorgenommen hat. Auf die von unserer Kanzlei eingereichten Widersprüche wurden die Bescheide aufgehoben. Die Kosten unserer Beauftragung hat die Stadt Leipzig nach gesetzlichen Gebühren übernommen. Kurz vor Ablauf der Festsetzungsverjährungsfrist hat die Stadt Leipzig neue Bescheide erlassen. Auch diese wurden unserer Auffassung nach fehlerhaft erstellt. Die Widerspruchsverfahren hierzu sind derzeit noch anhängig.

In einem Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes hatte das SächsOVG (Beschluss v. 25.07.2018 – 1 B 210/18) die Zulässigkeit des von der Stadt Leipzig angewandten Wertermittlungsverfahren „Zielbaumverfahren“ zwar bejaht, aber offengelassen, ob die Stadt das Verfahren richtig angewandt hat. Im Rahmen der Wertermittlung wäre zu prüfen, ob und in welchem Umfang es auch ohne die Sanierung zu einer qualitativen Fortentwicklung des Gebiets und einer entsprechenden Bodenwerterhöhung gekommen wäre. Soweit im Einzelfall mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) feststehen würde, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre und daher nicht durch die Sanierung bedingt ist, dürfte sich die Werterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (BVerwG, Beschl. v. 24.07.2020 - BVerwG 4 B 16.19 und v. 15.03.2018 - 4 B 66.17).

Bevor durch Vertrag mit der Stadt Leipzig eine Ablöse vereinbart wird, sollte der betroffene Grundstückseigentümer daher prüfen, ob ein Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 1 BauGB für das Leipziger Sanierungsgebiet „Innerer Süden“ rechtmäßig wäre. Hierbei sind wir gern behilflich.