Trotz unwirksamer Abnahmeklausel konkludent abgenommen?

Der vorliegende Text behandelt die rechtliche Problematik im Zusammenhang mit einem Bauträgervertrag und der Abnahmeklausel. 

"In Bezug auf eine unwirksame Abnahmeklausel im Bauträgervertrag, die die Erwerber unangemessen benachteiligt und somit die Abnahme des Gemeinschaftseigentums unwirksam macht, muss geprüft werden, ob eine konkludente Abnahme vorliegt.

Eine konkludente Abnahme kann angenommen werden, wenn das Verhalten eines Vertragspartners ohne ausdrückliches Erklärungsbewusstsein als Abnahme interpretiert werden kann und der andere Vertragspartner dies tatsächlich so verstanden hat, vorausgesetzt, der Handelnde konnte bei Anwendung angemessener Sorgfalt erkennen, dass sein Verhalten als Abnahmeerklärung angesehen werden konnte.

Der Bauträger muss konkret nachweisen und belegen, dass die Erwerber die Unwirksamkeit der Abnahmeklausel erkannt und die Pflicht zur aktiven Abnahme bei angemessener Sorgfalt hätten erkennen können. Nur dann kann argumentiert werden, dass die Erwerber möglicherweise fahrlässig gehandelt haben, wenn es um den objektiven Erklärungswert ihres Verhaltens geht.

Das Urteil des Landgerichts München I vom 13.07.2023 - 2 O 1924/22 (nicht rechtskräftig) bezieht sich auf das AGB-Gesetz § 1 Abs. 1; BGB a.F. § 634 Abs. 1 Satz 2; BGB § 638 Abs. 1 Satz 2.

Sachverhalt:

Im Jahr 1999 verkaufte der Bauträger (B) Wohnungen und schloss Bauträgerverträge ab, die eine Abnahmeklausel enthielten. Diese Klausel sah vor, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen erfolgen sollte. Im Jahr 2001 wurden die Wohnungen übergeben, und ein Sachverständiger erstellte Mängelprotokolle. Im Jahr 2005 wurden zahlreiche Mängel vom Verwalter gerügt, darunter die Bewitterung der Holzfassade und ein unzureichendes Gefälle am Dach. B hat einige dieser Mängel behoben. In der Eigentümerversammlung von 2006 wurde der Verwalter beauftragt, die Verlängerung der Gewährleistung für die Dachmängel zu vereinbaren und die verbleibenden Mängel zu verhandeln. Die Verhandlungen fanden im Jahr 2007 statt. Im Jahr 2021 stellte die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Mängel am Dach (unsachgemäße Befestigung) und an der Fassadenverkleidung (ungeeignetes Holz) durch ein Gutachten fest, übernahm die diesbezüglichen Mängelrechte und forderte von B die Behebung der Mängel. Nach Ablauf einer Frist verklagte die WEG B auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe von etwa 850.000 Euro. B wandte Verjährung und Verwirkung ein.

Entscheidung:

B erhielt Recht. Die Vorschussforderung war zwar nicht verjährt, aber verwirkt. Die Verjährungsfrist begann nicht zu laufen, da weder eine ausdrückliche Abnahme noch ein Abrechnungsverhältnis vorlagen. Die Abnahmeklausel war unwirksam, da sie den Erwerbern nicht gestattete, selbst über die Abnahme zu entscheiden. Eine konkludente Abnahme durch die uneingeschränkte Nutzung des Gemeinschaftseigentums war ausgeschlossen, da den Erwerbern das Bewusstsein fehlte, dass ihre Nutzung als Abnahmeerklärung betrachtet werden konnte. Sie gingen davon aus, dass die Abnahme durch den Sachverständigen erfolgen würde, was ihnen nicht vorzuwerfen war, da der Bundesgerichtshof (BGH) erst 2013 entschieden hatte, dass solche Abnahmeklauseln unwirksam sind. Es lag kein Abrechnungsverhältnis vor, da die gescheiterte Abnahme auf einer unwirksamen Abnahmeklausel und nicht auf einer unberechtigten Abnahmeverweigerung beruhte. Die Verjährung von Erfüllungsansprüchen war nicht relevant, da nach dem damals geltenden Schuldrecht Mängelrechte auch vor der Abnahme geltend gemacht werden konnten, und die Verjährungsfrist für diese Rechte mit der Abnahme begann. Die Vorschussforderung war jedoch verwirkt.