Über das russische Roulette der Besitzrechte

Besitzrechte (Rights of Possession - ROP) oder "Derechos Posesorios" scheinen eine einfache Art der Investition zu sein...aber sie sind es nicht. Genau genommen sind sie komplizierter, wenn Sie rechtliche Schwierigkeiten in der Zukunft verhindern wollen. Um den Unterschied zwischen einem Grundstück mit ROP und einem titulierten Grundstück zu erklären, müssen wir zuerst verstehen, wie der panamaische Staat rechtlich überhaupt ein Grundstück schafft. 

In einfachen Worten, das Land gehört am Anfang dem Staat von Panama. Dann "vergibt" die Regierung diese Rechte, so dass Angebot und Nachfrage entstehen und das Land im Wert steigt, während es von Hand zu Hand wandert (Kauf und Verkauf), das ist der Punkt, an dem der Staat beginnt, Geld aus Steuern zu verdienen. Da der Staat Panama keine Immobiliengesellschaft ist und sich auch nicht mit Immobilienaktivitäten beschäftigt, muss er garantieren, dass das Land, das der Regierung gehört, für die öffentliche Nutzung und zum Nutzen aller verwendet wird, selbstverständlich geschützt durch das Gesetz. 

Faites votre jeux - Machen Sie Ihr Spiel. 

Sobald ich weiß, dass ich ein Grundstück "ohne Titel" haben möchte, muss ich als erstes das Recht haben, das Land zu "besetzen", deshalb wird es "Besitzrecht" genannt, weil ich das Land als mein eigenes besitzen muss. Wenn eine Person ein Grundstück "besetzt", es aber einer anderen Person gehört, und diese Person sich nicht darum kümmert, weil es ein "Besitzrecht" ist, kann der ursprüngliche Besitzer das “Besitzrecht” innerhalb von einem (1) Jahr wieder verlieren. 

Nichts passiert in Panama automatisch. Diese Person, welche der neue, nicht registrierte Besitzer ist und gerade erst angekommen ist und das Grundstück besetzt hat, kann sich an die Regierung wenden und darum bitten, dass ihr das ROP gegeben wird. Wenn es jemanden gibt, der dagegen Einspruch erhebt, dann wird die Person das ROP nicht bekommen. Wenn niemand widerspricht, dann gehört es dem neuen Besitzer. Das Gleiche passiert, wenn Sie das Grundstück titulieren wollen, d.h. eine öffentliche Urkunde wird erstellt, registriert und es ist allen bekannt, dass dieses Grundstück Ihnen gehört. Dazu müssen Sie beweisen, dass Sie der Besitzer sind. 

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, ROP zu kaufen, sollten Sie Folgendes beachten (als Anhaltspunkt, denken Sie daran, dass jeder Fall anders ist). Sie müssen nach dem Plan mit den geografischen Koordinaten fragen, um genau zu definieren, wo sich das Grundstück befindet. Außerdem muss der Verkäufer nachweisen, dass er der "de facto” der Besitzer ist, d.h. durch eine Bescheinigung der Polizeibehörde, die besagt, dass der Verkäufer seit fünf (5) Jahren dort wohnt, Sie können auch eidesstattliche Erklärungen der Nachbarn als Zeugen verlangen. Außerdem müssen Rechnungen für Strom-, Wasser- und Telefonkosten vorgelegt werden, sowie alle anderen geeigneten Unterlagen, die beweisen können, dass diese Person den Geist des Eigentümers über dieses Grundstück ausübt. Denn obwohl man die ROP eines Grundstück erwirbt, kann man nach dem Gesetz in Panama sein Recht verlieren, wenn eine andere Person das Grundstück auf "friedliche" Weise für sich in Anspruch nimmt. Oder kurz gesagt, eine andere Person nutzt, lebt und beansprucht das Grundstück für mehr als ein (1) Jahr ohne dass Sie es unterbinden. 

Der Einsatz steht fest, oder nicht?

Das Gesetz in Panama legt fest, dass die Person, welches die ROP besitzt, das Grundstück bewohnen muss, es einzäunen muss, es bearbeiten muss, darauf bauen muss, die Natur bewahren muss, es bewachen und schützen muss, damit andere Leute es nicht für sich selbst beanspruchen. Es gibt ein juristisches Fachwort für diese Situation, es nennt sich "Ersitzung der Herrschaft". Das bedeutet, wenn ich ein ROP habe und ich habe mein Recht nicht ausgeübt, und ich habe einer anderen Person erlaubt, dies zu tun, kann ich nach dem Gesetz in Panama mein ROP innerhalb eines (1) Jahres verlieren, und das gibt einer anderen Person das Recht, vor den Gerichten in Panama zu beweisen, dass sie nun der rechtmäßige Besitzer ist. 

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass das ROP von einer natürlichen oder juristischen Person registriert werden kann. Wenn der Prozess der Landtitulierung abgeschlossen ist, wird die natürliche Person einen symbolischen Preis an das öffentliche Amt der Regierung zahlen, aber wenn es sich um eine juristische Person handelt, kann es sehr teuer werden, verglichen mit dem, was eine natürliche Person zahlen würde. Sie sollten auch bedenken, dass nicht alle Grundstücke, die ROP haben, tituliert werden können, d.h. es darf kein Schutzgebiet, Comarca-Territorium, Privatgrundstück, Verwaltungskonzessionsgebiet, zur Nutzung und Verwaltung zugewiesenes Land, u.a. sein, ausserdem darf es keinen Konflikt oder gerichtlichen/administrativen Rechtsstreit geben.

Wenn Sie eine Insel oder ein Inselterritorium titulieren möchten, müssen Sie den Besitz für mehr als fünf (5) Jahre und die physische Herrschaft mit Eigentumsabsicht, in einer friedlichen und unterbrochenen Art und Weise, durch geeignete Dokumente nachweisen, d.h. Beglaubigungen des Bürgermeisteramtes (diese Dokumente allein reichen als Beweis nicht aus), Eidesstattliche Erklärungen von Zeugen der Gemeinde oder der Nachbarn, Fotos des Grundstücks und der auf dem Grundstück errichteten Bauten, Pläne mit GPS-Position und detaillierter Lage, mit seinen Grenzen, Maßen und angrenzenden Nachbargrundstücken, öffentliche Dienstleistungsverträge, Baugenehmigungen, u.a. 

Rien ne va plus - Die Würfel sind gefallen. 

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf von ROP im Vergleich zu einem titulierten Grundstück günstiger sein kann. Als Anwälte zocken wir allerdings nicht, und aufgrund unserer beruflichen Erfahrung empfehlen wir dringend den Kauf von titulierten Immobilien, um Ihre Investition auch in der Zukunft garantieren zu können.