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Ukraine – Immobilienerwerb, Grundstücks- und Wohnungskauf von Ausländern in der Ukraine

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Immobilienerwerb für Ausländer in der Ukraine

Immobilienerwerb für Ausländer ist in der Ukraine unproblematisch möglich. Dennoch gibt es einige wichtige Dinge dabei zu beachten. Der Immobilienmarkt sowie der Eigentumserwerb und die Übertragung weisen einige landestypische Besonderheiten auf.

Zu unterscheiden sind der Primärmarkt und der Sekundärmarkt für Immobilien. Als Primärmarkt bezeichnet man das Angebot von Bauträgern und Investoren, für Neubauwohnungen und Häuser. Möglich und gängig sind auch Investitionen in noch nicht fertiggestellte Objekte. Hier haben wir als Anbieter und Verkäufer vorwiegend Bauträger. Vermittler und Makler sind eher selten anzutreffen.

Unter Sekundärmarkt versteht man Gebrauchtimmobilien durch Erwerb von Alteigentümern. In der Praxis ist es so, dass fast immer Makler und Vermittler seitens der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt eingeschaltet werden. Oftmals ist das auf Anhieb nicht ohne weiteres in Zeitungsinseraten oder Internetimmobilienangeboten zu erkennen.

Immobiliengeschäfte unterscheiden sich in der Praxis gravierend von den in Deutschland üblichen Vorgehensweisen.

Dies liegt an einigen Regelungen des ukrainischen Zivilrechts, Familienrechts, des Erbrechts, des Meldewesens und auch des Prozessrechts an sich. Darüber hinaus gibt es in der Ukraine kein Grundbuch, welche öffentliche Anerkennung genießt.

Deshalb bedürfen folgende Punkte einer eingehenden Beachtung, wenn man eine Immobilie erwerben will:

  • tatsächliche Eigentumsverhältnisse
  • Veräußerungsverbote
  • Belastung des Objektes mit versteckten Rechten Dritter
  • Besonderheiten in Kaufverträgen, die so in Deutschland ganz oder teilweise zur Ungültigkeit führen würden
  • in der Praxis häufiges Abweichen von gesetzl. Regelungen
  • unvollständige, bzw. nicht aussagefähige staatliche Register
  • von der Realität abweichende Wohnungseigentumsunterlagen, dies betrifft oft bauliche Veränderungen und tatsächliche Abmessungen
  • sehr weitgehende Vertragsfreiheit bei gleichzeitiger Nichtunterscheidung von Kaufleuten und Nichtkaufleuten
  • besondere Formvorschriften
  • steuerrechtliche Aspekte
  • steuerliche Aspekte bei Ausländern/Nichtresidenten
  • Immobilienerwerb durch juristische Personen/Firmen
  • Bau- und andere verwaltungsrechtliche Vorschriften
  • offene Rechnungen öffentlicher Versorgungseinrichtungen
  • Beschlagnahme/Veräußerungsverbote

In der Ukraine ist es derzeit für Ausländer gesetzlich nicht erlaubt, landwirtschaftliche Nutzflächen zu erwerben. Werden aber z. B. Wohnhäuser erworben, kann der zugehörige Grund und Boden aber auch von Ausländern erworben werden.

Außerdem gibt es Besonderheiten im ukrainischen Immobilienrecht, welche bei manchen Objekten unter bestimmten Umständen einen Erwerb durch Kauf ausschließen. Entsprechende Geschäfte sind dann ungültig oder anfechtbar.

Beim Immobilienerwerb ist eine Vertretung seitens des Käufers und Verkäufers möglich. Entsprechende Vollmachten müssen vor einem Notar abgegeben werden und notariell beglaubigt sein. Wurde die Vollmacht bei einem ausländischen Notar abgegeben, muss das Dokument apostilliert und durch einen ukrainischen Übersetzer in der Ukraine übersetzt und ebenfalls notariell beglaubigt werden.

Steuerliche Aspekte und Gebühren bei Immobiliengeschäften in der Ukraine

Die anfallenden Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf hängen von mehreren Faktoren ab.

Der folgende Teil bietet einen groben Überblick über die gesetzl. Regelung:

1.

Wenn die Immobilie mehr als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist und sowohl Käufer als auch Verkäufer Ukrainer, bzw. Residenten sind, fallen folgende Abgaben an:

1 % – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1 % – staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

2.

Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist und sowohl Käufer als auch Verkäufer Ukrainer bzw. Residenten sind, fallen folgende Abgaben an:

1 % – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1 % – staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

5 % – Einkommenssteuer für physische Personen, die von physischen Personen nach Ergebnissen der offiziellen Jahreserklärung bezahlt wird (abzuführen vom Verkäufer)

1,5 – Wehrabgabe (abzuführen vom Verkäufer)

3.

Wenn die Immobilie weniger als 3 Jahre im Eigentum des Verkäufers ist und der Verkäufer Ausländer ist

(wenn der Ausländer ein Resident der Ukraine ist, kann die Höhe der zu zahlenden Gebühren vom Finanzamt gesondert geregelt werden):

1 % – Pensionsfond (abzuführen vom Käufer)

1 % – staatliche Verwaltungsgebühr (abzuführen vom Verkäufer)

18 % – Einkommenssteuer der physischen Personen, die von physischen Personen nach Ergebnissen der offiziellen Steuerjahreserklärung bezahlt wird (abzuführen vom Verkäufer)

1,5 – Wehrabgabe (abzuführen vom Verkäufer)

Daraus ist ersichtlich, dass praktisch keine steuerliche Andersbehandlung beim Immobilienkauf durch Ausländer in der Ukraine stattfindet. Es fallen immer lediglich 1 % Abgabe an den staatlichen Pensionsfond an.

Ein Unterschied besteht lediglich beim Weiterverkauf der Immobilie innerhalb von weniger als 3 Jahren. Ein Ukrainer müsste in diesem Fall 5 % Einkommenssteuer zahlen. Ein Ausländer hingegen 18 %.

Wird die Immobilie nach Ablauf der 3-Jahres-Frist weiterveräußert, fällt jedoch auch bei Verkauf durch Ausländer keine Einkommenssteuer an.

Dies ist also der einzige wesentliche Unterschied bei Immobiliengeschäften von Ukrainern und Ausländern im Hinblick auf steuerliche Aspekte.

Hintergrund hierbei sind Abschöpfungen des Fiskus auf Spekulationsgewinne.

Häufig zu hörende Gerüchte, es sei aus steuerlichen Gründen teurer oder gar unmöglich für Ausländer, in der Ukraine Immobilien zu erwerben, sind also falsch.

In der Praxis ist es aber so, dass der Verkäufer, gerade bei Gebrauchtimmobilien, oftmals auf eine Teilung oder gar Übernahme der gesamten anfallenden Gebühren und Steuern durch den Käufer besteht.

Dies hat allerdings keine gesetzl. Grundlage und ist eine Verhandlungsangelegenheit.

Erforderliche Unterlagen eines Ausländers beim Immobilienerwerb/Verkauf

Ein Ausländer benötigt zum Immobilienerwerb folgende Unterlagen:

  • Gültiger Reisepass
  • In der Ukraine erstellte und notariell beglaubigte Übersetzung des Reisepasses
  • Identifikationscode

Diesen stellen die Steuerbehörden auf Antrag in ca. einer Woche aus, es ist dazu nichts weiter nötig als ein gültiger Reisepass mit Übersetzung, also keine Anmeldung, Aufenthaltstitel oder Ähnliches.

Soll eine Immobilie mit Vollmacht für Dritte erworben werden, ist dazu eine notariell beurkundete Vollmacht nötig. Wurde diese bei einem Notar im Ausland abgegeben, so ist diese zu apostillieren.

Ist der Verkäufer einer Immobilie beim Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verheiratet, so muss der Ehegatte dem Verkauf der Immobilie zustimmen, bzw. einwilligen. Das gilt auch für Ausländer. Dies ist eine Besonderheit im ukrainischen Güterstandsrecht. Die Zustimmung kann persönlich in Anwesenheit beim Notar abgegeben werden und wird im Kaufvertrag vermerkt.

Oder es kann auch eine notariell beglaubigte Erklärung über die Einwilligung der Ehefrau beim Vertragsabschluss vorgelegt werden. Nicht erforderlich ist die Einwilligung der Ehefrau, wenn die Eheleute einen Ehevertrag abgeschlossen haben, der diese Einwilligung überflüssig macht. Beim Kaufvertragsabschluss über die Immobilie wird dann der entsprechende Ehevertrag seitens des Verkäufers beim Notar vorgelegt.

Typischer Ablauf eines Immobilienkaufs/Vertrag/Eigentumsregistrierung/Zahlung

Die Parteien unterschreiben in Anwesenheit des Notars den Kaufvertrag über die Immobilie. Gängige Praxis ist beim Immobilien- und besonders beim Wohnungskauf auch der Abschluss eines Vorvertrages. Der Notar beglaubigt in beiden Fällen den Kaufvertrag.

Der Kaufvertrag wird im staatlichen Register registriert. Hierbei erfolgt der Eigentumsübergang. Bei der Registrierung prüft der Notar, ob alle erforderlichen Abgaben und Gebühren entrichtet wurden und ob die Parteien berechtigt sind, das Rechtsgeschäft vorzunehmen, oder ob Belastungen oder Rechte Dritter an dem Objekt bestehen.

Die Bezahlung erfolgt in der Regel unmittelbar bei Vertragsabschluss, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Dazu stehen grundsätzlich folgende Möglichkeiten offen:

  1. Eröffnung eines Investitionskontos und Überweisung auf dieses in Fremdwährung aus dem Ausland anschließend Verkauf der Fremdwährung und Überweisung auf das Investitionskonto der Geldmittel in UAH zur weiteren Tätigung der ausländischen Investition;
  2. Unmittelbare Überweisung auf ein Fremdwährungskonto des in der Ukraine ansässigen Verkäufers in Valuta aus dem Ausland;
  3. Bareinzahlung bei einer Bank und Überweisung von dort auf das Konto des Verkäufers, da Barzahlungen nur bis zur Höhe von 50.000.- Grn getätigt werden dürfen. Dabei ist zu beachten, dass ein Mittel/Herkunftsnachweis vorgelegt werden muss. Außerdem liegt die Obergrenze von nicht deklariertem Bargeld durch Ausländer in die Ukraine bei 10.000.- Euro.

Hinsichtlich der Bezahlung sollte unbedingt ein branchenkundiger Jurist eingeschaltet werden, da die Bezahlung häufig von der beschriebenen gesetzlichen Regelung abweicht.

Danach müssen dann noch Verträge mit kommunalen Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Müllgebühren und weitere Nebenkosten an-, bzw. umgemeldet werden.

Die Ummeldung kann ebenfalls durch Vertreter veranlasst werden.

Bereits bei Abschluss des Kaufvertrages ist darauf zu achten, dass hier bezüglich der Wohnungsversorgung keine Altschulden und Rückstände bestehen, da sich die Versorger hier an den neuen Eigentümer der Immobilie hinsichtlich der Begleichung der Forderung wenden können, da diese am die jeweilige Immobilie gebunden sind.

Für den Abschluss eines Immobilenkaufvertrages notwendige Unterlagen:

Die zur Abwicklung eines Immobiliengeschäftes in der Ukraine nötigen Unterlagen hängen von der Art Immobilie (Wohnung, Grundstück, Haus, Gewerbeimmobilie, Wohnimmobilie, usw), der Eigentumsform der Immobilie, dem Nutzungsrecht, Belastungen, Rechten Dritter und gesetzl. Regelungen und Vorschriften und weiteren Gegebenheiten ab, welche hier aber nicht umfassend dargestellt werden können.

Außerdem noch vom Familienstand des Käufers und Verkäufers, sowie deren Güterstand. Die Erstellung einer umfassenden, für alle Fallkonstellationen gültigen Liste ist also immer nur im jeweiligen Einzelfall möglich.

Beispielhaft können dies sein:

Vorvertrag

  1. das Dokument, welches das Eigentumsrecht auf Immobilienobjekt bestätigt
  2. technischer Pass (nicht erforderlich)
  3. Ausweis des Verkäufers
  4. ID-Code des Verkäufers
  5. ggf. Ausweis des Ehepartners des Verkäufers
  6. ID-Code des Ehepartners des Verkäufers
  7. Heiratsurkunde des Verkäufers
  8. Einwilligung des Ehepartners des Verkäufers (Erklärung)
  9. Ausweis des Käufers, bei Ausländern Reisepass, ggf. Aufenthaltsgenehmigung
  10. ID-Code des Käufers
  11. ggf. Heiratsurkunde
  12. Ausweis des Ehepartners des Käufers
  13. ID-Code des Ehepartners des Käufers
  14. Einwilligung des Ehepartners des Käufers (Erklärung)

Die Einwilligung des Ehepartners zu Kauf und Verkauf kann beiderseitig entfallen, wenn ein entsprechender Ehevertrag vorliegt. In diesem Fall ist der Ehevertrag vorzulegen.

Kaufvertrag

  1. das Dokument, welches das Eigentumsrecht auf die Immobilie bestätigt
  2. technischer Pass (nicht zwingend erforderlich)
  3. Ausweis des Verkäufers
  4. ID-Code des Verkäufers
  5. Ausweis des Ehepartners des Verkäufers
  6. ID-Code des Ehepartners des Verkäufers
  7. Heiratsurkunde des Verkäufers
  8. Einwilligung des Ehepartners des Verkäufers (Erklärung), eine Einwilligung der Unterzeichnung des Kaufvertrags kann gleich bei der Einwilligung des Vorvertrags abgegeben werden. Dann muss der Ehepartner nicht nochmalig anwesend sein.
  9. Ausweis des Käufers, bei Ausländern, Reisepass, ggf. Aufenthaltsgenehmigung
  10. ID-Code des Käufers
  11. ggf. Heiratsurkunde des Käufers
  12. Ausweis des Ehepartners des Käufers
  13. ID-Code des Ehepartners des Käufers
  14. Einwilligung des Ehepartners des Käufers (Erklärung)
  15. Bewertung/ Expertise
  16. Bescheinigung des technischen Inventars, BTI (nach Anfrage vom Notar)
  17. Bescheinigung Formular-13 über die in der Wohnung angemeldeten Personen

Die Einwilligung des Ehepartners zu Kauf und Verkauf kann beiderseitig entfallen, wenn ein entsprechender Ehevertrag vorliegt. In diesem Fall ist der Ehevertrag vorzulegen.

Laufende Kosten wiederkehrende Gebühren, Steuern

Die wiederkehrenden, regelmäßigen Steuern auf Immobilien unterscheiden sich nicht bei Ausländern und Ukrainern.

Immobiliensteuern fallen nur ab einer Wohnungsgröße ab 60 m² und einer Wohnhausgröße ab 120 m2 an und sind dann jährlich fällig.

Die Steuer unterscheidet sich in der Höhe regional und beträgt höchstens 1,5 % des monatlichen Mindestlohns pro qm Wohnfläche. Derzeit sind das etwa 1.- Euro pro m² und Jahr pro Quadratmeter Die Steuer kann derzeit als Höchstgrenze maximal 830.- Euro, pro Immobile betragen

(Stand 1. 1.2018)

Steuern auf Mieteinnahmen

Die Steuern auf Mieteinnahmen betragen grundsätzlich 18 % der Mieteinnahmen.

Hierbei fällt für Residenten, Nichtresidenten, Ukrainer und Ausländer grundsätzlich der gleiche Einkommenssteuersatz von 18 % an.

Steuergestaltung durch Gewerbeanmeldung ist grundsätzlich möglich, wodurch sich die Steuer verringern kann.

Stand. 01.02.2018

Rechtsanwalt Sergej Petrusenko

Ahrens+ Schwarz (Kiew)


Rechtstipp vom 11.02.2018
Aktualisiert am 13.02.2018

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