Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerbemietvertrag

In Mietverträgen über Gewerberäume wird häufig das Folgende vereinbart: 

„Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten des Objektes.“ 

Mit dieser vertraglichen Regelung werden sämtliche Betriebskosten auf den Mieter abgewälzt. Diese Regelung ist wirksam, auch wenn es sich um eine formularmäßige Regelung handelt.

Nach der Rechtsprechung genügt es, wenn die Kostenarten bestimmbar sind. Hierfür ist es nach neuerer Rechtsprechung des BGH ausreichend, wenn die Parteien vereinbaren, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit sind sämtliche in der bei Vertragsschluss gültigen Betriebskostenverordnung aufgeführten Kostenarten mit Ausnahme derjenigen, die nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung vereinbart werden können, umgelegt.

Dies gilt auch für den Begriff der „Nebenkosten“. Für den Mieter ist ein Unterschied zwischen Betriebs- und Nebenkosten nicht ersichtlich. Er stellt sich vielmehr unter beidem dasselbe vor. Die Grundsätze der BGH-Rechtsprechung zur Abwälzung aller in § 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten können bei der Verwendung des Begriffs „Nebenkosten“ also keine anderen sein. 

Entsprechendes gilt auch bei gewerblichen Mietverhältnissen. Bereits früher wurde vertreten, dass eine Klausel, nach der „der Mieter alle anfallenden Nebenkosten – soweit gesetzlich zulässig – zu tragen hat“, ausreichend bestimmt ist. 

(Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl. 2019, Rn. 21, 22)

Gemäß Urteil des BGH vom 10.2.2016, Az. VIII ZR 137 / 15, gilt das Folgende:

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete, auch in einem Formularvertrag, bedarf es nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten. Angesichts der Gesetzeslage, die den Begriff der Betriebskosten in der Wohnraummiete seit langem festlegt, ist der im Mietvertrag verwendete Begriff der Betriebskosten ohne weiteres in dem Sinn zu verstehen, wie in § 556 Absatz 1 S. 2 BGB geregelt und in dem Betriebskostenkatalog erläutert. 

Zudem ist es auch seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen bedarf der Begriff der „Betriebskosten“ in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 2 BGB ist.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 8.4.2020, Az. XII ZR 120/18, nunmehr auch für die Gewerberaummiete bestätigt:

Eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter sämtliche Betriebskosten trägt, ist auch dann hinreichend bestimmt, wenn eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung fehlt. 

Im Mietvertrag müssen auch nicht die einzelnen Kostenpositionen aufgezählt sein. Es ist insoweit auch ohne Bedeutung, wenn einige Kostenarten aus dem Betriebskostenkatalog im Mietvertrag als Beispiele ausdrücklich genannt sind.

Etwas anderes kann sich bei Individualvereinbarungen ergeben, wenn die Vertragsparteien ein übereinstimmendes anderes Verständnis des Begriffs "Betriebskosten" hatten, das eine andere Auslegung des Mietvertrages rechtfertigt.

Gemäß Hinweisbeschlüssen des OLG Frankfurt am Main vom 14.02.2018 und 19.04.2018, Az. 2 U 142 / 17, NZM 2018,789 gilt dasselbe auch für die Umlage „aller Nebenkosten“:

Vereinbaren die Parteien eines Gewerbemietvertrages, auch formularmäßig, dass der Mieter „die Nebenkosten“ oder „alle umlagefähigen Nebenkosten“ zu tragen hat, liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 Betriebskostenverordnung eine wirksame Umlage jedenfalls der im Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten.

Bereits die Verwendung des Begriffs der „Nebenkosten“ ist ausreichend, jedenfalls die in der Verordnung rechtlich definierten Betriebskosten umzulegen. 

Mit dem Begriff der Nebenkosten sind also ebenfalls diejenigen Kosten gemeint, die dem Eigentümer durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, wie es in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung definiert ist. 

Daher ist auch bei der Verwendung des Begriffs "Nebenkosten" auf den Katalog des § 2 Nr. 1-16 Betriebskostenverordnung abzustellen.