Kündigung und Räumungsklage bei der Gewerbemiete

Bei der Beendigung eines Mietverhältnisses über Gewerberäume stehen sich oftmals erhebliche Interessen gegenüber. Der Vermieter ist auf die Mieteinnahmen angewiesen und an einem reibungslosen Ablauf innerhalb der Hausgemeinschaft interessiert, während für den Mieter regelmäßig die Weiterführung seines Gewerbebetriebes und erbrachte Aufwendungen auf die Mieträume auf dem Spiel stehen.

Die folgenden Ausführungen gelten ausschließlich für die Miete von Gewerberäumen. Für die Wohnraummiete gelten andere Regelungen.

Maßgeblich sind stets die Regelungen im konkreten Mietvertrag. Diese gehen den gesetzlichen Bestimmungen vor.

1. Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

Für die Frage, ob ein Mietverhältnis gekündigt werden kann, kommt es zunächst darauf an, ob der Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde.

Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nur bei unbefristeten Mietverhältnissen möglich.

Mietverhältnisse über Gewerberäume werden aber häufig für eine bestimmte Zeitdauer, also befristet abgeschlossen. In diesem Fall ist das Mietverhältnis grundsätzlich nur außerordentlich bzw. fristlos, aber nicht ordentlich kündbar.

Eine Ausnahme gilt nach § 550 BGB bei Mietverträgen, die nicht der gesetzlichen Schriftform entsprechen, bei denen die Vertragsparteien also wesentliche Vertragsinhalte nicht schriftlich vereinbart haben: Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er auf unbestimmte Zeit. Dann kann das Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Mieträume von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, auch wenn der Vertrag für eine bestimmte Frist geschlossen wurde und daher eigentlich nicht ordentlich kündbar wäre.

2. Ordentliche Kündigung

Eine ordentliche Kündigung muss eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten. Maßgeblich sind hier zunächst im Mietvertrag besonders vereinbarte Fristen. 

Wenn nichts anderes vereinbart ist, ist die Kündigung des gewerblichen Mietvertrags spätestens am dritten Werktag eines Quartals zum Ablauf des nächsten Quartals zulässig.

Ein besonderer Grund für eine ordentliche Kündigung ist bei Gewerbemietverträgen nicht erforderlich und muss auch nicht in der Kündigung angegeben werden. 

Die Kündigung sollte schriftlich erfolgen. Vielfach schreiben die Mietverträge für die Kündigungserklärung Schriftform vor.

3. Außerordentliche Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund gegeben ist.

Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist auch bei befristeten Mietverhältnissen möglich.

Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Häufigster Grund für eine außerordentliche Kündigung des Vermieters ist Zahlungsverzug des Mieters. Erforderlich hierfür sind ein Verzug mit zwei aufeinanderfolgenden Mietraten oder eines erheblichen Teils davon oder Verzug in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag von mindestens zwei Monatsmieten.

Weitere Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• eine ständige unpünktliche Mietzahlung des Mieters,
• wenn der Mieter die Mieträume unter Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet (z. B. durch eigenmächtige Baumaßnahmen),
• wenn der Mieter den Mietgegenstand unbefugt einem Dritten überlässt,
• bei einer nachhaltigen Störung durch den Mieter (z. B. häufiger nächtlicher Lärm),
• wenn mietvertraglich eine Pflicht des Mieters zur Instandhaltung vereinbart wurde und der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt,
• wenn mietvertraglich eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart wurde und der Mieter sein Geschäft nicht betreibt.

Der Vermieter muss den Mieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist eine Abmahnung in der Regel nicht erforderlich.

Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen. Oft ist die Schriftform der Kündigung im Mietvertrag vereinbart.

4. Sonderregelungen aufgrund der COVID-19-Pandemie

Der Bundestag hat in seinem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27.3.2020 verschiedene Regelungen getroffen, die auch Miet- und Pachtverhältnisse betreffen.

Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume (insbesondere über Wohn- oder Geschäftsräume) nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht geleistet hat, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhte. Der Zusammenhang zwischen COVID-19 Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.

Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. Dies betrifft etwa Kündigungen wegen Zahlungsrückständen, wenn das Kündigungsrecht bereits vor dem 1.4.2020 bestanden hat.

Die vorgenannten Regelungen sind nur bis zum 30.6.2022 anzuwenden, so dass Mieter bis dahin die von Ihnen einbehaltenen Mieten nachgezahlt haben müssen.

Ob Mieter berechtigt sind, während einer Corona-bedingten Geschäftsschließung die Miete ganz oder zum Teil nicht zu zahlen, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Argumentiert wird hier vielfach nach den Grundsätzen des sog. Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu dieser Frage steht noch aus.

5. Außerordentliche Kündigung des Mieters

Auch der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Ein wichtiger Grund setzt voraus, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zu dessen regulärer Beendigung nicht zugemutet werden kann.

Gründe für eine außerordentliche Kündigung sind etwa:

• wenn die gemieteten Räume so beschaffen sind, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist,
• wenn die Mieträume Sach- oder Rechtsmängel aufweisen, etwa Feuchtigkeit oder Ausfall der Heizung, aber nur dann, wenn die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist,
• wenn der Vermieter gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel verstößt.

Der Mieter muss den Vermieter vor der Kündigung grundsätzlich abmahnen.

Die Kündigung muss dann innerhalb einer angemessenen Frist erklärt werden. Dies sollte schriftlich erfolgen. Oft ist die Schriftform der Kündigung im Mietvertrag vereinbart.

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung der Mieträume zu Unrecht verweigert.

6. Sonstige Beendigungsgründe

Eine Beendigung des Mietverhältnisses kommt auch aus folgenden Gründen in Betracht:

• Zeitablauf bei befristeten Mietverträgen
• Aufhebungsvertrag

7. Räumungsklage

Wenn der Mieter die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht freiwillig räumt, kann der Vermieter Klage auf Räumung und Herausgabe erheben.

Der Vermieter kann mit der Räumungsklage auch weitere Ansprüche, etwa auf Zahlung von Miete oder Schadensersatz, geltend machen.

Wenn der Vermieter dem Mieter unberechtigt gekündigt hat, muss der Mieter die Mieträume nicht räumen und kann den Ausgang des Räumungsrechtsstreits abwarten. Verliert der Mieter jedoch den Räumungsprozess, muss er die Anwalts- und Gerichtskosten tragen.

Ausschließlich zuständig für eine Räumungsklage ist das Gericht, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden, je nach Streitwert das Amts- oder das Landgericht. 

Das Gericht wird die Klage zunächst dem Mieter zustellen. Danach hat der Mieter meist eine Frist von zwei Wochen, um dem Gericht seine Verteidigungsbereitschaft anzuzeigen. Innerhalb einer weiteren vom Gericht gesetzten Frist kann der Mieter dann in der Sache auf die Klage antworten.

In der Regel wird das Gericht sodann einen Termin für eine mündliche Verhandlung anberaumen, meist als Güte- und Verhandlungstermin. 

Im Fall des Obsiegens ermöglicht das der Klage stattgebende Räumungsurteil eine Räumung durch den Gerichtsvollzieher.

Die gerichtliche Einräumung einer Räumungsfrist zugunsten des Mieters ist bei Gewerberäumen grundsätzlich nicht vorgesehen.

8. Räumung durch Gerichtsvollzieher

Nach Erhalt eines Räumungstitels kann der Vermieter die Räumung durch den Gerichtsvollzieher beauftragen. Diese kann auf zwei Wegen erfolgen:

Entweder erfolgt eine klassische Räumung, wobei der Gerichtsvollzieher außer einem Schlosser auch ein Umzugsunternehmen mitbringt.

Oder der Vermieter erteilt nur einen sog. beschränkten Vollstreckungsauftrag (sog. Berliner Räumung), wobei der Gerichtsvollzieher nur die Schlösser austauschen lässt und der Vermieter für den Abtransport und die Lagerung des Inventars selbst sorgen muss.

Wenn der Mieter eine Räumungsfrist benötigt, kann er beim Vollstreckungsgericht Vollstreckungsschutz beantragen, wenn die Räumung für ihn eine besondere persönliche Härte bedeuten würde. Diesen Antrag muss der Mieter spätestens zwei Wochen vor dem festgesetzten Räumungstermin bei Gericht stellen. 

Dr. Martin Winkelmann, Essen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht