Unpünktliche Mietzahlungen als Kündigungsgrund – die Unzumutbarkeitskündigung

Für viele Vermieter ist die Eigentumswohnung nicht nur eine Bereicherung. Bei Abschluss des Mietvertrages mit dem neuen Mieter ist man noch zuversichtlich, dass die Mietzahlungen pünktlich eingehen werden. Man kann schließlich einem Menschen nicht an der Stirn ablesen, ob er seine Verbindlichkeiten rechtzeitig bezahlt. Haben Verdienstnachweise und Schufa-Auskünfte keine Anzeichen gegeben, gibt es für den Vermieter zunächst keine Anknüpfungspunkte, ein Misstrauen hinsichtlich künftiger Mietzahlungen aufkommen zu lassen.

Nicht selten zahlen Mieter zunächst pünktlich ihre Miete zu dem im Mietvertrag vereinbarten Datum. Doch schon bald erfolgen Zahlungen unpünktlich, im schlimmsten Fall bleiben sie sogar komplett aus. Vermieter stehen dann vor der Frage wie weiter vorzugehen ist.

Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (Unzumutbarkeitskündigung).

Dieser Kündigungsgrund bezieht sich insoweit auf eine zumindest schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters.

Es hat daher eine umfassende Interessenabwägung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und des Verschuldens der Vertragsparteien zu erfolgen.

Daneben existieren die eigenständigen Kündigungsgründe des Abs. 2, für deren Erfüllung eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nicht erforderlich ist. Hier genügt das Vorliegen des Tatbestandes.

Dazu zählt auch die Kündigung wegen Zahlungsverzuges, wobei der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug sein muss oder sich der Verzug über mehr als zwei Termine erstreckt, bei dem die Höhe des Betrages die Miete für zwei Monate erreicht (Zahlungsverzugskündigung).

Erreicht der Zahlungsverzug des Mieters nicht die Voraussetzungen der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB, sondern werden die Mieten unpünktlich oder gering vermindert gezahlt, fällt dies unter den Anwendungsbereich des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB.

Bevor Vermieter dem vertragswidrigen Mieter eine Kündigung aussprechen kann, bedarf es nach § 543 Abs. 3 BGB einer Abmahnung. Erst wenn der Mieter auch nach einer entsprechenden Aufforderung sein vertragswidriges Verhalten fortsetzt, kann eine Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung erfolgen.

Dem Mieter ist sodann eine knappe Frist zum Auszug zu setzen.

Einen besonderen Fall stellt der Mieter im Leistungsbezug der Daseinsvorsorge (Leistungen des Jobcenters) dar.

In dem Urteil vom 29.06.2016, Aktenzeichen VIII ZR 173/15, hatte sich der BGH mit einem solchen Fall zu beschäftigen. Die Mieterin lebte mit ihrer volljährigen Tochter in der Wohnung des Klägers in Hamburg. Die monatliche Miete von 872,23 € war im Voraus zum 3. Werktag zu entrichten. In einzelnen Monaten blieben Kleinstbeträge offen und die Miete wurde teilweise verspätet gezahlt, so dass der Kläger eine Abmahnung aussprach und die Beklagte zur pünktlichen Zahlung der vollständigen Miete aufforderte. Nachdem in der Folgezeit erneut offene Mietzahlungen entstanden, wurde das Mietverhältnis aufgrund des Zahlungsverhaltens fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt.

Nachdem die Beklagte erstinstanzlich zur Räumung verurteilt wurde, hatte sie in der Berufungsinstanz Erfolg, sodass die Räumungsklage abgewiesen wurde. Die von dem Kläger eingereichte Revision auf Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils vor dem BGH hatte Erfolg.

Der BGH sah in dem Verhalten der Beklagten einen wirksamen Grund zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB. Der Ansicht des Berufungsgerichtes, eine fristlose Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung nach 543 Abs. 1 BGB sei ebenso wie eine ordentliche Kündigung nach 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB grundsätzlich ausgeschlossen, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht würden und diese nicht rechtzeitig zahle, sei nicht zu folgen. Das Berufungsgericht habe die Gesamtabwägung der Interessen verkannt.

Dem Berufungsgericht sei nach Ansicht des BGH jedoch dahingehend zuzustimmen, dass das Verschulden des Jobcenters in Hinblick auf unpünktliche Mietzahlungen dem Mieter nicht zuzurechnen ist. Eine Behörde, die Leistungen zur Daseinsvorsorge erbringt, sei nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters die Behörde nehme hoheitliche Aufgaben zur Grundsicherung des Hilfebedürftigen war. Insoweit sei die Behörde im Rahmen des Mietvertrages nicht als Erfüllungsgehilfe eingesetzt.

Nach § 278 BGB ist die Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe dann gegeben, wenn dieser in Erfüllung einer Verbindlichkeit des Schuldners auftritt. Nach Ansicht des BGH tritt das Jobcenter nicht in einer solchen Eigenschaft auf.

Letztendlich habe das Berufungsgericht den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB ohne eine erforderliche Gesamtabwägung auch unabhängig vom Verschulden des Mieters unzutreffend verneint. Vielmehr hätte eine Abwägung in Bezug auf unpünktliche Zahlungen und zahlreiche Verspätungen über einen erheblichen Zeitraum vorgenommen werden müssen.

Aufgrund dieser Umstände und eines unzumutbaren Verwaltungsaufwands des Vermieters bei unpünktlichen Zahlungen hat der BGH die fristlose Kündigung bestätigt. Nach seiner Ansicht sei es Aufgabe des Mieters, das Jobcenter auf Zahlungversäumnisse hinzuweisen und es auf pünktliche Bezahlung zu drängen.

Dieses Urteil wirft mehr Fragen auf, als dass es zu Rechtssicherheit führt. Unpünktliche Mietzahlungen oder Zahlungsverzug in geringem Bereich über einen längeren Zeitraum führen bei Mietern mit Leistungsansprüchen nicht grundsätzlich zu einem Kündigungsgrund. Vielmehr müssen auch die Umstände des Vermieters hinsichtlich der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung genau abgewogen werden.

Eindeutiger ist es hingegen bei einem Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 BGB. Hier ist eine Gesamtabwägung nicht erforderlich. Kommt der Mieter mit einem Betrag, der bei Wohnraummietverhältnissen eine Monatsmiete übersteigt, in Verzug, oder summieren sich zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten auf, so kann der Vermieter problemlos kündigen.

Es dürfte daher angezeigt sein, sich vor Ausspruch einer Unzumutbarkeit Kündigung anwaltlich beraten zu lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierfür zur Verfügung.

Kanzlei Schwede, Gewert & Kollegen