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Unpünktliche Mietzahlungen durch Jobcenter können Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen

Rechtstipp vom 19.09.2016
(7)
Rechtstipp vom 19.09.2016
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Auf die pünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter hat der Mieter grundsätzlich keinen direkten Einfluss. Wird die Miete verspätet gezahlt, so liegt dies grundsätzlich nicht im Verantwortungsbereich des Mieters. Trotzdem kann eine wirksame fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzuges erfolgen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 29.06.2016 entschieden und klargestellt, dass eine fristlose Kündigung gerade nicht das Verschulden des Mieters bezüglich des Zahlungsverzugs fordert.

Welcher Sachverhalt lag diesem Urteil zu Grunde?

Die Mieterin bewohnte mit ihren zwei Töchtern die Wohnung der Vermieterin. Im Februar 2013 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzug fristlos. Es folgte ein Räumungsprozess. Während des Prozesses gab das Bezirksamt eine Verpflichtungserklärung ab. Die Parteien erklärten daraufhin den Rechtsstreit für erledigt. Seitdem zahlte das Jobcenter die Miete jeweils anteilig für die Mieterin und eine der Töchter der Mieterin direkt an die Vermieterin. Die zweite Tochter der Mieterin zahlte ihren Mietanteil selbst. Dieser Anteil ging auch jederzeit pünktlich bei der Vermieterin ein. Im März 2014 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erneut fristlos wegen mehrfachen Zahlungsverzuges. Gestützt wurde die Kündigung diesmal auf einen mehrfachen Zahlungsverzug seitens des Jobcenters. Die Räumungsklage der Vermieterin hatte vor dem Amtsgericht Erfolg. Die anschließende Berufung vor dem Landgericht gegen das Urteil des Amtsgerichts hatte Erfolg. Das Landgericht führte aus, dass eine fristlose Kündigung ausgeschlossen sei, wenn eine Behörde die Zahlungen unpünktlich erbringe. Daraufhin ging der Fall schließlich zum Bundesgerichtshof.

Was genau sagt der BGH dazu?

Der BGH erachtete die fristlose Kündigung als wirksam und führte im Wesentlichen aus, dass sich ein Kündigungsgrund allein aus der objektiven Pflichtverletzung des Zahlungsverzuges ergeben kann. Allein durch den Zahlungsverzug ergäben sich Nachteile für die Vermieterin. Nicht erforderlich sei, dass die verspätete Zahlung im Verschulden des Mieters liegt. Ein solches Verschulden sei jedenfalls keine zwingende Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug. Der BGH stellt allerdings auch klar, dass das Verschulden bzw. das fehlende Verschulden des Mieters im Rahmen der Gesamtabwägung im Einzelfall dennoch Berücksichtigung finden kann. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte die Mieterin jedoch nichts vorgetragen, was ihr Verschulden entkräften könnte. Dies führte dazu, dass das Verschulden nach den gesetzlichen Regelungen vermutet wird.

Was bedeutet dies für den Mieter?

Bei diesen sog. „Jobcenter-Fällen“ genügt es zur Abwendung der Kündigung grundsätzlich nicht, dass sich der Mieter mit der eigenen Zahlungsunfähigkeit anführt oder auf das ihm nicht anzulastende Verschulden der Behörde verweist. Vielmehr sollte der Mieter nach Erhalt der Kündigung ein etwaiges Mitverschulden entkräften. Dies kann bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung im Rahmen der Gesamtabwägung eine Rolle spielen. Ein mangelndes Verschulden des Mieters wird wohl insbesondere dann anzunehmen sein, wenn der Mieter auf die Transferzahlungen des Jobcenters angewiesen ist und der Mieter alles Erforderliche getan hat, dass die Leistungen rechtzeitig erfolgen. Bei Zweifeln sollte man einzelfallbezogen anwaltlichen Rat einholen.

Haben Sie eine fristlose oder ordentliche Kündigung vom Vermieter erhalten? Wir helfen Ihnen sehr gerne weiter! Auch bei anderen Fragen und Problemen rund um das Mietrecht stehen wir Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.


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