Verbrauchs - und Verursachungserfassung bei den Betriebskosten

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach einem Maßstab auf die einzelnen Mieter umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung durch die Mieter Rechnung trägt (§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB).

Diese Vorschrift hat als Sonderregelung Vorrang vor dem allgemeinen Grundsatz des Wohnflächenanteils.

§ 556a Abs. 1 S. 2 BGB begründet keine Verpflichtung des Vermieters, eine verursachungsabhängige Verbrauchserfassung durchzuführen. Diese Verpflichtung besteht nur dann, wenn der Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorsieht.

Der Abrechnungsmaßstab muss dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung tragen. Demzufolge ist es zulässig, aber nicht notwendig, dass sich die Kostenumlegung zu 100 % nach dem Verbrauch richtet. Möglich ist auch eine Kombination von Festkostenanteil und Verursachungsanteil. Das Verhältnis von Festkostenanteil und Verursachungsanteil kann vertraglich bestimmt werden.

Sieht der Mietvertrag eine verbrauchsabhängige Abrechnung vor, hat der Mieter auch einen Anspruch darauf, dass die erforderlichen Geräte angebracht und instand gehalten werden. Diese Instandhaltung erfasst insbesondere die Durchführung der notwendigen Eichungen.

Der Mieter hat kein Recht, selbst Messgeräte einzubauen und dann vom Vermieter eine verbrauchsabhängige Abrechnung zu verlangen.

Sind in der Mietwohnung Zähler vorhanden, die nicht auf Veranlassung des Vermieters eingebaut worden sind, so muss der Vermieter diese nicht zur Verbrauchserfassung einsetzen.