Verjährungen im Wohnraummietrecht

Bei der Beurteilung, ob dem Mieter oder Vermieter Ansprüche zustehen, sollte die Verjährung nicht aus den Augen gelassen werden.

Neben den Voraussetzungen für die einzelnen Ansprüche müssen diese nämlich auch durchsetzbar sein.

Zu unterscheiden ist zunächst zwischen den Ansprüchen des Vermieters und des Mieters und weiterhin zwischen den einzelnen Anspruchsarten.

Nebenkostenabrechnung

Am wichtigsten dürfte für die Mieter die Verjährung von Ansprüchen aus einer Nebenkostenabrechnung sein. Der Vermieter hat einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung für die vorherige Abrechnungsperiode zu erstellen.

Von der Verjährung zu unterscheiden ist die Abrechnungsfrist nach § 556 BGB. Nach dieser muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten eine Abrechnung erstellen.

Für gewöhnlich ist die Abrechnungsperiode vom 01.01.-31.12.

Demnach hat eine Abrechnung für das Jahr 2014 bis zum 31.12.2015 zu erfolgen. Hat der Vermieter innerhalb dieser Frist die Abrechnung nicht erstellt, kann er die Ansprüche nicht mehr geltend machen.

Hat der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt und ergibt sich für den Mieter aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben und zahlt der Vermieter dieses nicht aus, kann der Mieter dies bis zum 31.12.2018 geltend machen. Danach ist der Anspruch verjährt.

Dasselbe gilt für Ansprüche des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung. Ergibt sich ein Saldo zugunsten des Vermieters, so kann er diesen Anspruch ebenfalls bis zum 31.12.2018 geltend machen. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine ordnungsgemäße Abrechnung.

Mietzahlungen

Hat der Mieter die Ansprüche aus dem Mietvertrag auf Zahlung des Mietzinses nicht beglichen, so kann der Vermieter innerhalb der regelmäßigen Verjährung die Ansprüche geltend machen. Entsteht der Anspruch auf den Mietzins im Jahr 2015, kann der Vermieter bis zum 31.12.2018 die Ansprüche geltend machen.

Dasselbe gilt auch dann, wenn der Mieter versehentlich eine erhöhte Miete oder eine doppelte Miete gezahlt hat, auf die der Vermieter keinen Anspruch hat. Der Mieter kann dann grundsätzlich innerhalb von drei Jahren seine Ansprüche auf Rückzahlung geltend machen.

Beruht der Anspruch auf Rückzahlung des Mieters aufgrund zu viel gezahlter Miete durch eine Flächenabweichung oder eine unberechtigte Mieterhöhung, so beginnt die Verjährung nach Ansichten in der Rechtsprechung in dem Jahr, in dem der Mieter Kenntnis von den Umständen erlangt hat, die ihn die Höhe des Rückzahlungsanspruchs bestimmen lassen.

Schönheitsreparaturen

Die Rechtsprechung hat das Recht der Schönheitsreparaturen im Verlauf der Jahre immer mehr verschärft. Hat der Mieter in Unkenntnis der Wirksamkeit über Schönheitsreparaturen diese vorgenommen und möchte die verauslagten Kosten erstattet verlangen, hat der Mieter nur 6 Monate Zeit, dies zu verlangen.

Dasselbe gilt, wenn der Mieter aufgrund einer unwirksamen Abgeltungsklausel im Mietvertrag für die Durchführung von Schönheitsreparaturen an den Vermieter zahlt. Das bedeutet, dass der Mieter quotal eine Abgeltung dafür zahlt, wenn am Ende der Mietzeit die Wohnung Gebrauchsspuren aufweist und Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Eine solche Klausel ist nach Ansicht des BGH unwirksam. 

Ansprüche des Vermieters wegen ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen durch den Vermieter kann dieser ebenfalls nur innerhalb der kurzen Verjährung von 6 Monaten geltend machen. 

Eine Verjährungshemmung tritt nur dann ein, wenn z.B. eine verjährungshemmende Klage oder ein Mahnbescheid innerhalb der kurzen, taggenauen 6-monatigen Frist eingereicht wird.

Entscheidend ist hier jedoch auch der Beginn der Verjährung. Da der Vermieter erst nach der Rückgabe der Wohnung die Wohnung auf eine unterlassene Schönheitsreparatur untersuchen kann, beginnt die Verjährung mit der Rückgabe der Wohnung.

Dasselbe gilt für Schadensersatzansprüche, die der Vermieter gegen den Mieter hat.