Vor Mietvertragsabschluss: Schadensersatz gegen Vermieter bei Nichteinhaltung des Einzugstermins

Wenn ein Mieter in Hinblick auf einen abzuschließenden Mietvertrag im Vorfeld bereits Aufwendungen (wie z. B. Architektenleistungen, Ladenbau etc.) getätigt hat und es dann etwa aufgrund von Verzögerungen im Bauablauf nicht zum Mietvertragsabschluss kommt, kann der Mieter, wenn er auf die Aussagen des Vermieters in Hinblick auf den Zeitpunkt des möglichen Einzugs vertraut hat, diese Aufwendungen ggf. im Rahmen eines Schadensersatzanspruches nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo vom Vermieter ersetzt bekommen. Dies gilt insbesondere bei der Gewerberaummiete, bei der es oft auf das termingenaue Umzugsdatum besonders ankommt.

Aufklärungspflicht des Vermieters

Zwar ist grundsätzlich jede Partei selbst dafür verantwortlich, vom anderen umfassende Informationen zu erhalten und zu klärungsbedürftigen Punkten Fragen zu stellen. Die Aufklärungspflicht erweitert sich jedoch, wenn der Verhandlungspartner nach bestimmten Punkten fragt. Der Vermieter muss dann über alle Umstände aufklären, die für den Entschluss des Verhandlungspartners erkennbar von Bedeutung sind sowie über diejenigen Umstände, die dem Zweck der Gebrauchsüberlassung entgegenstehen könnten und nicht unmittelbar erkennbar sind. Ferner müssen alle Angaben, die für den Entschluss zum Vertragsabschluss von Bedeutung sind, objektiv richtig sein.

So muss ein Vermieter, der vom Mieter nach dem möglichen Einzugsdatum gefragt wird, nicht nur das zukünftige Datum richtig nennen. Im Rahmen seiner Aufklärungspflicht hat der Vermieter darüber hinaus über alle ihm bekannten Umständen aufzuklären, die einem Einzug zum angegebenen Zeitpunkt entgegenstehen.

Wenn er nun Angaben zum Einzugsdatum macht, die aufgrund von Verzögerungen bei der Herrichtung des Mietobjekts nicht haltbar sind und er von diesen Verzögerungen Kenntnis hat und sie trotzdem nicht offenlegt, stellt dies einen Verstoß gegen seine Aufklärungspflicht dar, welcher einen Schadensersatzanspruch begründet.

Umfang des Schadensersatzes

Der Umfang des Schadensersatzanspruches ist auf das negative Interesse (das ist der Vertrauensschaden) gerichtet, d. h. der Geschädigte muss so gestellt werden, als habe er von der Vertragsmöglichkeit nie etwas gehört. Der Geschädigte kann daher Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, die dadurch entstanden sind, dass er auf die Richtigkeit der Angaben vertraut hat (so auch nutzlose Aufwendungen). Darunter fallen etwa Makler- und Architektenkosten, aber auch die entstandenen Kosten zur rechtlichen Prüfung des Mietvertrages.