Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges

Gemäß § 543 Absatz 2 Nr. 3 a BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug ist.

Doch wie ist groß ist ein "nicht unerheblicher Teil" der Miete?

Dem Bundesgerichtshof lag im letzten Jahr ein Fall zur Entscheidung vor, in dem es genau auf die Beantwortung dieser Frage ankam.

                               Der vom BGH zu entscheidende Fall

Der Mieter hatte eine Bruttomiete von 704 Euro monatlich zu entrichten. Im Januar 2018 zahlte er 135,41 Euro zu wenig, im Februar 2018 zahlte er gar keine Miete. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis außerordentlich fristlos.

Der Mieter konnte die Kündigung nicht durch eine Nachzahlung der rückständigen Miete gemäß § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden lassen, weil er innerhalb des 2 Jahres - Zeitraumes schon einmal von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hatte.

Dies war auch der Grund dafür, dass es auf die Auslegung des "nicht unerheblichen Teiles" ankam.

                               Die Entscheidung des BGH vom 8.12.2021, VIII ZR 32/20

Der BGH formulierte in seiner Entscheidung, dass der Gesamtrückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich sei, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Eine weitergehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sehe das Gesetz nicht vor.

Dies begründet der BGH wie folgt:

Der Gesetzeswortlaut "für zwei aufeinanderfolgende Termine" beziehe sich nur darauf, dass der Mieter für beide Termine in Verzug sei, weil er zu beiden Terminen die Miete nicht vollständig gezahlt habe.

Dem Gesetzeswortlaut sei nicht zu entnehmen, dass der Mieter zu beiden Terminen mit einem erheblichen Teil der Miete in Verzug sein müsse.

                                 Bedeutung des Urteiles für die Praxis

Das etwas unscheinbare Urteil hat große Bedeutung für die Praxis:

Zahlt ein Mieter eine Miete nicht und die Miete davor oder danach nicht  vollständig, so kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Ausnahmen hiervon sind nur dann vorstellbar, wenn der Mietrückstand von einer Monatsmiete nur um einen Bagatellbetrag überschritten wird.