Vorsicht beim Immobilienkauf aus einer spanischen Erbschaft

Risiken beim Immobilienkauf von Erben in Spanien

Der Art. 28 LH verhindert den gutgläubigen Erwerb einer Immobilie von Erben, trotz Grundbucheintragung der Erben. Auch eine Hypothekenaufnahme wird verhindert.

Sie kaufen auf Teneriffa , La Palma oder La Gomera eine Immobilie von einer spanischen Erbengemeinschaft. Die Erben sind nicht die Kinder und bislang nicht im Grundbuch eingetragen.

Hier ist Vorsicht geboten, da in Spanien 2 Jahre lang gewartet werden muss, bevor ein Erbe eine Immobilie aus einer Erbschaft verkaufen kann, wenn nicht die Pflichtteilsberechtigten, sprich die Kinder, Ehegatten oder Eltern, die Erben sind.

Checkliste: Vorgehensweise beim Immobilienkauf von Erben

Grundbuchkontrolle

• Prüfung der notariellen Erbschaftsannahmeurkunde, um zu sehen, wer die Erben sind.
• Prüfung des Artikel 28 LH (spanisches Hypothekengesetzes): Ist der Art. 28 im Grundbuchauszug genannt, dann ist unsere Kanzlei für den Immobilienkauf und der Gesamtabwicklung zu beauftragen, sodass ein Weg gesucht wird, um lastenfrei zu erwerben.
• Sind 2 Jahre seit dem Tod des Erblassers vergangen ? Ist dies nicht der Fall, dann ist die Frist von 2 Jahren abzuwarten.

Ist die 2 Jahresfrist abgelaufen, müssen die Immobilienverkäufer zusätzlich in der notariellen Urkunde noch bestätigen, dass es keine anderweitig Berechtigten an der Erbschaft gab, insbesondere keine Pflichtteilsberechtigten mit Noterbrecht (legitima forzosa).

Tipp: Sollte auf die Erbschaft in Spanien das deutsche Erbrecht angewendet worden sein, kann eine alternative Lösung zum Immobilienkauf gefunden werden.

Auf La Gomera, La Palma und auch in ländlichen Gebieten von Teneriffa, ist eine fundierte rechtliche Kontrolle durchzuführen, wenn die Erben nicht im Grundbuch eingetragen sind, oder im Grundbuch Verfügungsbeschränkungen wie der Art.28 LH eingetragen sind. Eine fehlende Grundbucheintragung einer Immobilie oder eines Grundstücks kann nachgeholt werden, und dann kommt es zur Problematik des Art. 205 LH und der damit verbundenen Sperre des guten Glaubens der Grundbucheintragung.

Folglich ist eine strenge juristische Kontrolle durchzuführen, wenn es keine Grundbucheintragung gibt, und wenn eine solche vorhanden ist, ohne dass derArt.28 LH genannt ist, dann ist gründlichst die Erbschaftsannahmeurkunde schon vor Unterschrift des Vorkaufvertragsvertrages zu prüfen.

Nutzen Sie in jedem Fall unser Immobilienkaufservicepaket mit der Stufe 1, juristische Vorkontrolle und dann in der Stufe 2, mit der Erstellung des Vorkaufvertrages, wenn rechtlich alles in Ordnung ist.

Ein erstrittenes Urteil von Barcelona aus dem Jahre 2018 hat uns gezeigt, dass eine nicht durchgeführte ordentliche rechtliche Kontrolle zu einem jahrelangen Prozess führt, um schließlich in der 2. Instanz wegen Irrtum den Vorkaufvertrag aufzulösen, der laienhaft trotz Kenntnis der Grundbucheintragung des Art. 28 LH abgeschlossen wurde.