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Wann kann ich beim Immobilienkauf den Kaufpreis mindern, auch wenn die Gewährleistungsrechte ausgeschlossen sind?
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Die Minderung ist Teil der sogenannten Gewährleistungsrechte beim Immobilienkauf. Diese sind jedoch heutzutage in fast allen Kauferträgen zugunsten des Verkäufers ausgeschlossen. Eine Minderung kommt dann nur noch bei Arglist in Betracht.
Grundsätzlich gilt:
Das Minderungsrecht im Rahmen des Immobilienkaufs kann einem Käufer zustehen, wenn die gekaufte Immobilie Mängel aufweist. Die Minderung bedeutet eine Herabsetzung des Kaufpreises in einem dem Mangel entsprechenden Verhältnis.
Ein Anwalt wird die folgenden Schritte und Voraussetzungen prüfen und erörtern, um das Recht auf Minderung beim Immobilienkauf geltend zu machen:
Vorliegen eines Mangels: Es muss ein Sachmangel vorliegen. Ein Sachmangel ist gegeben, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder übliche Verwendung geeignet ist.
Zeitpunkt des Mangels: Der Mangel muss bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (in der Regel der Übergabe) vorhanden gewesen sein. Es spielt keine Rolle, ob der Käufer den Mangel zum Zeitpunkt des Kaufs kannte oder nicht.
Kenntnis des Verkäufers: Der Verkäufer muss den Mangel nicht zwangsläufig gekannt haben, es sei denn, er hat eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen.
Rügeobliegenheit: Der Käufer muss den Mangel unverzüglich nach dessen Entdeckung dem Verkäufer anzeigen.
Berechnung der Minderung: Der Kaufpreis wird im Verhältnis gemindert, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum Wert der mangelhaften Sache gestanden hat. Hierbei ist oft Sachverständigenwissen erforderlich, um den Minderungsbetrag korrekt zu bestimmen.
Arglistige Täuschung: Ist das Recht zur Minderung grundsätzlich ausgeschlossen, ist Arglist erforderlich. Ein Mangel bei einem Immobilienkauf wird als arglistig verschwiegen angesehen, wenn der Verkäufer über einen ihm bekannten oder einen von ihm für wahrscheinlich gehaltenen Mangel bewusst schweigt, um den Käufer in die Irre zu führen und ihn zum Vertragsabschluss zu bewegen. Es geht also um eine vorsätzliche Täuschungshandlung des Verkäufers.
Die Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung sind:
Ein Anwalt wird den Käufer auch über Alternativen zum Minderungsrecht informieren, wie z.B. das Recht auf Nacherfüllung, Rücktritt vom Kaufvertrag oder Schadensersatz.
Es ist wichtig zu beachten, dass die spezifischen Voraussetzungen und rechtlichen Regelungen je nach Rechtsordnung variieren können. Daher ist es ratsam, sich bei solchen Angelegenheiten stets rechtlich beraten zu lassen.
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