Warmwasserversorgung nach Baubeschreibung nicht ausführbar: Schadensersatz!

Ein Bauträgervertrag sieht für eine aus 26 Wohneinheiten bestehende Anlage die Warmwasserversorgung mittels eines Blockheizkraftwerks (BHKW) vor. Die Warmwasserversorgung ist störanfällig. Nach Übergabe der Wohnung kommt es zu wiederholten Störungen und Ausfällen des BHKW. 

Schließlich steht fest, dass die Warmwasserversorgung in dieser Anlage über ein BHKW nicht möglich ist. Der Bauträger ersetzt das BHKW durch eine Gastherme, die in der Folgezeit unbeanstandet funktioniert. Die Käufer der Wohnungen rufen für den Austausch des BHKW durch eine Gastherme eine Wertminderung von rund 44.000 Euro auf und fordern ferner weiter entstandene Begleitkosten für die Beseitigung der Störung und das Sachverständigengutachten ein.

Das Gericht bestätigt diese Forderungen und gibt der Klage statt. Denn der Bauträger schuldet nicht nur allgemein eine funktionierende Warmwasserversorgung, sondern gemäß den Festlegungen in der Baubeschreibung eine solche über ein BHKW. Angesichts der technischen Undurchführbarkeit der ursprünglich geplanten Warmwasserversorgung war der Bauträger nach § 275 Abs. 1 BGB von der Verpflichtung zum Einbau des BHKW zwar befreit. 

Die massive Einsparung im Zuge des Einbaus einer Gastherme berechtigt die Erwerber jedoch zur Geltendmachung des Schadensersatzes statt der Leistung, § 311a II Satz 1 BGB. Der Bauträger konnte sich dabei nicht mit Erfolg darauf berufen, von der technischen Undurchführbarkeit 

keine Kenntnis gehabt zu haben. Er muss sich grundsätzlich vor Vertragsschluss über die technische Machbarkeit vergewissern. Die Anforderungen an diese Erkundigungspflicht des Bauträgers sind hoch; Der Bauträger muss sich ein eventuelles Verschulden seiner Nachunternehmer und Planer nach § 278 BGB zurechnen lassen. Bei dem zu groß dimensionierten BHKW und der zuletzt ausgeführten Gastherme sind die Mehr- bzw. Minderkosten auszugleichen. 

Wenn der Bauträger nicht dazu in der Lage ist, konkrete Angaben für den Vergütungsanteil nur für das BHKW zu liefern (etwa weil er im Rahmen eines Großprojekts Pauschalen einkalkuliert hatte), schätzte das Gericht die Wertdifferenz nach § 287 ZPO und bestätigte im Ergebnis den auf Grundlage der privatgutachterlichen Feststellungen eingeklagten Wertersatz (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.07.2017, 2-32 O 248/16).