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Die Baubeschreibung oder was schuldet der Bauträger?

Wer ein neues Haus kaufen möchte, der sucht zunächst im Internet, informiert sich auf Messen und lässt sich Broschüren vom Traumhaus zuschicken. Was er dort sieht, ist allerdings reine Werbung. Und diese Werbung hat mit dem späteren Haus unter Umständen gar nichts zu tun. Entscheidend dafür, was der Käufer zum Schluss wirklich kauft, ist das, was im Vertrag steht. 

Alle Versprechungen und mündlichen Zusicherungen sind relativ wertlos, zumal man sie erst beweisen muss. Es kommt zunächst auf den geschlossenen Vertrag an. Bauträgerverträge werden notariell beurkundet und ein notarieller Vertrag birgt die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit.

Allerdings kann auch ein überreichter Prospekt durchaus maßgebend sein, wenn der Käufer davon ausgehen durfte, dass die Angaben auch bei Vertragsschluss gelten sollten (BGH, Urt. vom 25.10.2007). Das OLG Düsseldorf hatte deshalb entschieden, dass dann, wenn in der Werbung eine Seniorenresidenz angepriesen wurde, die Behinderten- und rollstuhlgerecht sei, die Qualitätsrichtlinien der DIN 18025 gelten sollen (OLG Düsseldorf, 15.12.2009). Dieses ist besonders zu beachten, da diese DIN-Norm eine Vielzahl von Anforderungen enthält, die kostenträchtig sind und gegen die leicht verstoßen werden kann. Die Einhaltung ist bereits bei der Planung zu berücksichtigen, da eine Nachbesserung oft kaum möglich ist.

Ein Verlass auf diese Entscheidungen ist aber risikoreich. Denn grundsätzlich werden in einem Notarvertrag alle Abreden erfasst. Fehlt also in der mitbeurkundeten Baubeschreibung das, was zuvor mündlich oder im Prospekt zugesichert war, sollte man sich nicht darauf verlassen. Denn das OLG Naumburg hatte entschieden, dass nur das gilt, was notariell beurkundet wurde (Urt. V. 17.12.2009).

Ab dem 1.1.2018 besteht gesetzlich eine Verpflichtung, eine Baubeschreibung zu beurkunden. Zuvor ergab sich dieses aus der Rechtsprechung. Ein Notar verletzt demnach sogar seine Amtspflichten, wenn er eine Baubeschreibung nicht beurkundet.

Aus Art. 249 EGBGB § 2 ergeben sich folgende Vorgaben, was in der künftigen Baubeschreibung enthalten sein muss:

  1. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,
  2. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe,
  3. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,
  4. Gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,
  5. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke,
  6. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,
  7. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,
  8. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss,
  9. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlagen, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen.

(2) Die Baubeschreibung hat verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks zu enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist ihre Dauer anzugeben.

Wer viel Geld für eine Immobilie ausgibt, sollte sich daher zuvor beraten lassen. Denn der Bauherr kann nicht einmal ohne Weiteres eine höherwertigere Leistung verlangen, es sei denn, dieses wäre vertraglich vereinbart. Zusatzwünsche kosten ohnehin regelmäßig viel Geld. Hier empfiehlt es sich, vorher genau zu planen, ob Gauben gewünscht werden, andere Türen, Fenster etc. und vor Vertragsschluss Preise dafür zu vereinbaren. Das gilt auch für andere Einrichtungsgegenstände, wie im Sanitärbereich, oder Steckdosen etc.

Gegebenenfalls kann auch eine Liste mit beurkundet werden, aus der sich ergibt, welche Preise für die jeweiligen Leistungen gelten. Keineswegs sollte man sich auf das Versprechen verlassen, dass man sich schon einigen werde.

Ansonsten bliebe der Weg, dass man eine Geltung des alten Grundsatzes der VOB/B vereinbart, wonach ein „guter Preis ein guter Preis und ein schlechter Preis ein schlechter Preis“ bleibt. Das bedeutet nichts anderes, als dass der Bauträger an seine Preiskalkulation auch für Sonderwünsche gebunden wäre. Da dann der Bauträger aber seine Kalkulation offenlegen müsste, wird er regelmäßig dieses verweigern.

Bezüglich des Leistungssolls darf an dieser Stelle auf eine Schrift der Verbraucherzentrale verwiesen werden, in der umfassend zur Baubeschreibung informiert wird.

Für weitergehende Auskünfte stehen wir gerne zur Verfügung.

Joachim Germer

Rechtsanwalt u. Fachanwalt f. Bau- u. Architektenrecht

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            Rechtsanwalt Joachim Germer (Bruckmann Germer Scholten - Rechtsanwälte und Notare) Rechtsanwalt Joachim Germer

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