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Welche Anforderungen gelten für Wohngemeinschaften?

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Welche Anforderungen gelten für Wohngemeinschaften?
Eine WG in Wohngebäuden, die bloß zum Schlafen geeignet ist, steht nicht im Einklang mit dem Öffentlichen Baurecht.

Inzwischen finden sich nicht nur Studenten, sondern vermehrt auch Arbeitnehmer in einer Wohngemeinschaft zusammen. Gerade Arbeitskräfte aus dem Ausland ohne Familie vor Ort nutzen die mit dem Zusammenleben verbundenen Kostenvorteile. Ein solches WG-Leben kann jedoch rechtlich problematisch sein. Liegt die gemeinsam genutzte Unterkunft in einem Wohngebiet, kann die Baunutzungsverordnung (BauNVO) entgegenstehen. Denn ihr zufolge dienen Wohngebiete dem Wohnen, sodass es bei mehreren Bewohnern in einem Wohngebäude nach Ansicht mancher Gerichte und Behörden mehr bedarf als eines bloßen Zusammenlebens.

Schlafräume mit je zwei Personen belegt

Über einen Fall, in dem sich zwölf Personen sechs Wohnräume eines Wohnhauses teilten, hat nun das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht (OVG) entschieden. Die aus Polen stammenden Männer hatten das zweistöckige Gebäude mit gut 200 qm Wohnfläche angemietet. In zwei Gruppen bewohnten sie das Ober- und Erdgeschoss. Jede Gruppe verfügte dabei über einen eigenen Mietvertrag. Neben den sechs Wohnräumen verfügte das Gebäude über eine Küche, ein Bad sowie ein weiteres WC im Erdgeschoss.

Arbeitnehmerwohnheim statt Wohnhaus

Als die zuständige Behörde über das Melderegister auf die Wohnsituation aufmerksam wurde, untersagte sie den Mietern des Obergeschosses mit sofortiger Wirkung ein weiteres gemeinsames Bewohnen. Begründung: Die Nutzung des Gebäudes überschreite den Rahmen der einst dafür erteilten Baugenehmigung als Wohnhaus. Aus Sicht der Behörde sei eine Nutzungsänderung in ein Arbeitnehmerwohnheim notwendig, damit die Mieter weiter dort wohnen dürfen.

Eine solche Nutzungsänderung von einem Wohnhaus hin zu einem Wohnheim habe, da die Immobilie in einem allgemeinen Wohngebiet liege, aber wenig Aussicht auf Erfolg. Denn laut hier einschlägigem § 4 BauNVO sind in einem solchen Wohnheime, die mit Blick auf die Vorschrift Beherbungsbetriebe darstellen würden, nur ausnahmsweise zulässig. Wohngebiete dienten insofern grundsätzlich nur dem Wohnen als Single, als Paar oder als Familie. Wohnen mehrere Personen zusammen, müsse zwischen ihnen zumindest eine enge persönliche Bindung bestehen. Nach erfolglosem Widerspruch der Mieter gelangte der Fall zum Verwaltungsgericht (VG) Oldenburg. Dieses urteilte, dass bloßes Zusammenleben noch kein Wohnen im Sinne der BauNVO darstelle. Gegen diese Entscheidung legten die Mieter Beschwerde ein, da sie ansonsten zum Auszug gezwungen gewesen wären. Über diese hatte das übergeordnete Oberverwaltungsgericht zu befinden – in diesem Fall das OVG Niedersachsen.

Bauliche Gegebenheiten wichtiger als persönliche Bindung

In seiner Eilentscheidung kam es zum Schluss, dass der Begriff des Wohnens nicht zu eng ausgelegt werden dürfe. Die enge persönliche Beziehung zwischen den Bewohnern, die nicht bereits aus der Kostenersparnis folge, dürfe nicht überbewertet werden. Sonst bekämen auch Studenten-WGs Rechtfertigungsprobleme. Unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG) zeichne sich eine Wohnnutzung durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung von Haushaltsführung und häuslichem Wirkungskreis sowie die Freiwilligkeit des Aufenthaltes aus. Dabei komme es insbesondere darauf an, dass das Gebäude die Nutzung durch mehrere Personen zulasse und es zu keiner Überbelegung komme. Insofern lägen zwölf Personen in sechs Wohnräumen auf einer Fläche von 200 qm gerade noch unter der Grenze zur Überbelegung. Im Übrigen seien die weiteren vom BVerwG unbedingt vorausgesetzten Ausstattungsmerkmale wie Küche bzw. Kochgelegenheit, Toiletten und Waschgelegenheiten im Haus gegeben. Deren gemeinsame Nutzung stehe dabei nicht entgegen. Ein im Wesentlichen nur zum gemeinsamen Schlafen nutzbares Gebäude lasse jedoch keine gemeinschaftliche Nutzung zu.

Private Rückzugsmöglichkeiten erforderlich

Von besonderer Bedeutung für die Bewohner seien auch Möglichkeiten zum privaten Rückzug und zum Aufenthalt. Gerade mit Blick auf das hier erfolgende Teilen eines Schlafraums durch zwei Personen komme es dann wiederum doch auf eine persönliche Beziehung zwischen den Bewohnern und deren freiwilliges Zusammenwohnen an. Dass dabei eine enge Freundschaft oder gar eine Verwandtschaft bestehe, sei jedoch nicht unbedingt zu fordern. Persönliche Bindungen zwischen Bewohnern ließen sich hier einerseits durch langjährige gemeinsame Aufenthalte in Deutschland feststellen. Zwischen weiteren Bewohnern bestand hier sogar eine verwandtschaftliche Beziehung. Gegen Letztere hatte die beklagte Behörde die Nutzungsuntersagung daher bereits wiederaufgehoben. Die weitere Anforderung des dauerhaften Bewohnens war hier dadurch, dass WG-Mitglieder seit mindestens neun Monaten zusammenlebten mehr als ausreichend erfüllt. Die Entscheidung in der Hauptsache steht noch aus.

(Niedersächsisches OVG, Beschluss v. 01.10.2015, Az.: 1 ME 126/15, nicht rechtskräftig)

(GUE)

Foto : ©Fotolia.com/Denis Junker


Rechtstipp vom 05.10.2015
aus dem Rechtsgebiet Öffentliches Baurecht

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