Wer muss die Notarkosten beim Immobilienkauf bezahlen?

Ohne einen Notarvertrag geht es beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks nicht, da das Gesetz eine Beurkundungspflicht vorsieht. Ansonsten ist der Immobilienkaufvertrag unwirksam. Ist die Traumimmobilie gefunden, stellt sich für viele Käufer die Frage, wer die Kosten für den Notar eigentlich bezahlen muss. Und wer muss die Notarkosten übernehmen, wenn der Notar zwar bereits den Kaufvertragsentwurf erstellt hat, der Kaufvertrag kurz vor dem Ziel dann doch noch platzt? Zu diesen Fragen rund um die Notarkosten möchten wir Ihnen in unseren nachfolgenden Rechtstipp einen Überblick geben. Außerdem verraten wir Ihnen einen Tipp, wie Sie das Risiko umgehen können, als Käufer auf den Notarkosten für den Vertragsentwurf sitzen zu bleiben.

Diese Gebühren berechnet der Notar beim Immobilienkauf

Die Kosten für den Notar sind bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und damit bei jeder Notarin und jedem Notar gleich. Die Gebühren des Notars richten sich danach, welche Tätigkeiten er entfaltet hat und wie hoch der Beurkundungswert ist. Beim Immobilienkaufvertrag ist in der Regel die Kaufpreissumme entscheidend, die im Vertrag genannt ist. Zu den gebührenpflichtigen Tätigkeiten des Notars gehören beispielsweise

• der Entwurf des Immobilienkaufvertrages,
• die Durchführung des Beurkundungstermins und Beurkundung des Kaufvertrages,
• die Eintragung und Löschung von Grundschulden,
• die Eintragung und Löschung einer Eigentumsvormerkung,
• die Vollziehung des Immobilienkaufvertrages und
• die Grundbucheintragung des Käufers als neuen Eigentümer.

Käufer oder Verkäufer - Wer muss den Notar bezahlen?

Wer beim Immobilienkauf die Notarrechnung bezahlen muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es ist zu unterscheiden zwischen dem Schuldverhältnis zwischen den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) und dem Schuldverhältnis zwischen dem Notar und der jeweiligen Vertragspartei. Grundsätzlich gilt wie bei sonstigen Dienstleistungsverträgen auch, dass derjenige den Notar zu bezahlen hat, der ihn beauftragt hat. In vielen Fällen lassen sich die Notare jedoch vor Aufnahme ihrer Tätigkeit eine Art "Datenerhebungsbogen" von Käufer- und Verkäuferseite ausfüllen. Dann haben quasi beide Parteien gemeinsam den Notar beauftragt und der Notar kann sich aussuchen, von wem er die Bezahlung der Rechnung verlangt. Im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien wird in der Regel im Immobilienkaufvertrag geregelt, wer für welche Kosten aufkommen muss. In der Praxis ist es üblich zu vereinbaren, dass der Käufer der Immobilie sämtliche Notarkosten übernimmt. Eine Ausnahme wird meist nur für die Kosten der Löschung einer Grundschuld oder sonstiger Lasten gemacht, die der Käufer nicht übernimmt. Die dafür anfallenden Notargebühren muss meistens der Verkäufer tragen. Diese Verteilung der Kostenlast ist aber kein Muss. Die Parteien können es untereinander frei aushandeln, wer welche Notarkosten im Innenverhältnis zu tragen hat. Genauso denkbar ist also auch eine Kostenteilung oder vollständige Kostenübernahme durch den Verkäufer.

Besonderheiten bei den Kosten für den Notarvertragsentwurf

Immer wieder kommt es in der Praxis vor, dass sich die Vertragsparteien zunächst einig sind, dass sie den Immobilienkaufvertrag abschließen wollen. Nur selten wird ein Vorvertrag zum Kauf abgeschlossen. Was viele nicht wissen ist, dass sich aber sowohl Käufer als auch Verkäufer bis zum Notartermin grundsätzlich jederzeit umentscheiden können, ohne dass sich daraus für die jeweils andere Partei irgendwelche Ansprüche ergeben. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Verkäufer oder der Käufer nachweisen kann, dass der andere nie vorhatte, die Immobilie ihm zu verkaufen oder von ihm zu kaufen. Dieser Nachweis gelingt allenfalls in ganz besonderen Ausnahmefällen. Das heißt: Jede Partei hat bis zur Unterschriftsleistung beim Notar immer mit dem Risiko zu rechnen, dass der Kauf am Ende doch noch platzt. Dann sind aber bereits Kosten für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs beim Notar angefallen, die dieser in jedem Fall in Rechnung stellt. Wer hat diese Kosten dann im Innenverhältnis zu tragen? Eine Vereinbarung zur Kostenübernahme ist in diesem Fall ja dann mangels Beurkundung des Kaufvertrages gerade nicht zustande gekommen. Hier gilt letztlich wieder der Grundsatz, dass am Ende derjenige auf den Notarkosten für die Erstellung des Vertragsentwurfs sitzen bleibt, der den Notar beauftragt hat.

Deshalb unser Tipp für Immobilienkäufer: Lassen Sie den Verkäufer den Notar beauftragen

Sie können als Käufer Ihren Wunschnotar nennen und dem Verkäufer alle erforderlichen Daten und Regelungswünsche mitteilen sowie etwaige Unterlagen geben, die der Notar für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs benötigt. Versuchen Sie aber immer nach Möglichkeit den Verkäufer dazu zu bringen, dass er allein den Notar beauftragt, den Vertragsentwurf zu erstellen. Sollten die weiteren Vertragsverhandlungen dann aus welchem Grund auch immer noch vor dem Notartermin scheitern, muss allein der Verkäufer als derjenige, der den Notar beauftragt hat, für die entstandenen Notargebühren aufkommen. Der Verkäufer kann von Ihnen als Käufer auch keine Erstattung der Notarkosten verlangen, es sei denn Sie haben sich in einer Reservierungsvereinbarung, Kaufabsichtserklärung o.ä. dazu verpflichtet.

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