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Wichtiges Urteil des BFH zum Grundsteuererlass bei bebauten Grundstücken mit trennbaren Einheiten
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1. Das Urteil
Der Bundesfinanzhof hat am 27.09.2012, II 8/12 ein wichtiges Urteil zum Steuererlass bei bebauten Grundstücken mit getrennt vermietbaren Einheiten verkündet. Dabei hat er auf folgende wichtige Grundsätze hingewiesen:
„ a. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit so auszulegen, dass für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen ist, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat. Der Steuerpflichtige hat den Leerstand nicht allein deshalb insgesamt zu vertreten, weil in Zeitungsanzeigen, in denen die Raumeinheiten zusammen zur Miete angeboten wurden, eine Mindestmiete angegeben war, die lediglich für einen Teil der Einheiten über der marktüblichen Miete lag. Dies gilt insbesondere dann, wenn diesen Einheiten lediglich eine flächen- und wertmäßig untergeordnete Bedeutung zukam.
b. Ergibt die danach im Einzelnen vorzunehmende Prüfung, dass der Steuerpflichtige die Minderung des normalen Rohertrags lediglich für einzelne Raumeinheiten zu vertreten hat, rechtfertigt dies somit für sich genommen nicht die Ablehnung des Grundsteuererlasses. Vielmehr ist in solchen Fällen lediglich die marktübliche Miete für diese Raumeinheiten der für die vermieteten Raumeinheiten tatsächlich erzielten Miete hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage festzustellen, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Rohertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Rohertrag abweicht. Ist der normale Rohertrag nach dieser Berechnung um mehr als 20 % gemindert, besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Erlass von Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG. Die Grundsteuer ist dann in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung des normalen Rohertrags entspricht."
2. Anmerkung von Rechtsanwalt Roland Faust
Gerade bei nach dem Sachwertverfahren bewerteten Geschäftsgrundstücken mit mehreren Gebäuden und getrennten zu unterschiedlichen Zwecken vermieteten Einheiten kommt der steuerpflichtige Eigentümer in den Genuss eines Grundsteuererlasses, wenn er nachweisbar einen Leerstand nicht zu vertreten hat. Dies wird dann bejaht, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung zum marküblichen Mietzins bemüht hat und dies auch nachweisen kann. Vom Steuerpflichtigen kann auch nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen. Es reicht aus, dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung standen und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses angeboten worden sind. Das FA muss die Prüfung dabei für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert durchführen. Dies hat der BFH nunmehr erfreulicherweise klargestellt.
Autor:
Rechtsanwalt Roland Faust
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Kanzlei BMF Rechtsanwälte / Fachanwälte
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