Wichtiges Urteil zur Wartefrist beim Bauträgervertrag und Aufklärungspflicht des Notars

Der BGH hat den folgenden Fall entschieden, in dem ein Verbraucher Schadensersatz von einem Notar gefordert hatte, weil dieser Notar die Beurkundung vor Ablauf der 2-Wochen-Frist des § 17 BeurkG durchgeführt hatte und insbesondere auch keinen Hinweis darauf erteilt hat, dass zuvor ein Zwangsversteigerungsvermerk in dem Grundbuch eingetragen war (BGH, Urt. v. 23.08.2018 – III ZR 506/16)

Zum Sachverhalt

Der Käufer ist Verbraucher und Vertragspartner eines Bauträgers, der sanierte Eigentumswohnungen veräußert hatte. Auf dem Grundstück war ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, der am 04.04.2015 gelöscht wurde. Ein solcher Zwangsversteigerungsvermerk bedeutet, dass ein Gläubiger des Verkäufers eine Forderung hat und diese mit einer Zwangsversteigerung durchsetzen will.

Der Kaufvertragsentwurf ist dem Käufer am 30.03.2005 übermittelt worden. Der Käufer hatte am 08.04.2005 dem Notar gegenüber Änderungswünsche übermittelt. Am 12.04.2005 fand die Beurkundung statt.

Weder in dem Kaufvertragsentwurf noch dem Kaufvertrag ist ein Hinweis auf den eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk enthalten. Im Mai 2006 erfolgte die Kündigung des Vertrags durch den Erwerber, weil der Bauträger seine Leistung nicht ordnungsgemäß fertiggestellt hatte. Deshalb führte der Käufer die Sanierung mit den anderen Erwerbern durch und machte Schadensersatz gegen den Notar geltend, da der Bauträger im September 2016 Insolvenz angemeldet hat.

Rechtliche Situation

Bei einem Vertrag mit einem Bauträger handelt es sich meist um einen Verbrauchervertrag. Dabei hat der Notar § 17 BeurkG zu beachten. In § 17 Abs. 2a BeurkG heißt es, dass der Vertragsentwurf den Parteien 2 Wochen vor der Beurkundung zu übermitteln ist. Nicht ausreichend ist die Übermittlung durch einen Makler!

Verstößt der Notar gegen diese Verpflichtung, kann darin eine Amtspflichtverletzung liegen, die zum Schadensersatz verpflichtet (BGH, Urteil vom 07.02.2013 – III ZR 121/12).

Diese Rechtsprechung wird oftmals zum Anlass genommen, Ansprüche gegen den Notar durchzusetzen, wenn sich nach Vertragsschluss ergibt, dass das Objekt doch nicht die gewünschte Qualität hat.

In dem entschiedenen Rechtsstreit hat der Käufer dem Notar Änderungswünsche schriftlich mitgeteilt und war im Übrigen erfahren. Aus diesem Grund hat der BGH eine Haftung diesbezüglich ausgeschlossen.

Aus § 17 BeurkG folgt aber auch die Verpflichtung des Notars, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären und die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren. Sofern ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen ist, bestehen Zweifel an der Umsetzbarkeit des Vertrags, weshalb der Notar darauf hinzuweisen hat.

Anders war es hier! Denn hier war der Zwangsversteigerungsvermerk vor der Beurkundung gelöscht.

Der BGH hatte deshalb zu entscheiden, ob der Notar auch über einen solchen gelöschten Zwangsversteigerungsvermerk belehren muss und hat dieses verneint!

Das hat erhebliche Folgen

Ist ein Zwangsversteigerungsvermerk im Grundbuch eingetragen, spricht dieses dafür, dass der Bauträger wirtschaftliche Schwierigkeiten hat. Man kann also Bedenken haben, ob das Bauvorhaben tatsächlich realisiert wird. Insofern wäre es naheliegend gewesen, wenn der Notar darüber zu belehren hätte.

Der BGH hatte aber entschieden, dass die bestehende Neutralitätspflicht des Notars eine solche Belehrung verbietet.

Praktischer Tipp

Für den Bauträgerkunden ist es wesentlich, dass das Bauvorhaben fertig gestellt wird, was voraussetzt, dass dieser die finanziellen Mittel hat. Wenn der Notar nicht von sich aus belehren muss, kann der Käufer aber einen vollständigen Grundbuchauszug verlangen. Aus diesem folgen nämlich alle Eintragungen, auch solche, die gelöscht sind.

Daneben ist es sinnvoll, Auskünfte über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einzuholen.

Da der Bauträgervertrag sehr komplex ist und eine Vielzahl von Fallstricken enthalten kann (und in der Regel enthält), empfiehlt sich eine anwaltliche Beratung, die im Verhältnis zu der Vergütung des Bauträgers zu vernachlässigen ist und eine gewisse Rechtssicherheit bietet.

Joachim Germer
Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht