Wohnung gegenüber Betreutem gekündigt - trotzdem wirksam?

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Jeden Tag erhalten in Deutschland viele Mieter von ihrem Vermieter die Wohnungskündigung. Allerdings ist nicht jede Kündigung einer Wohnung tatsächlich wirksam. Es muss jeweils der genaue Einzelfall betrachtet werden. In einem aktuellen Fall musste eine Vermieterin in Berlin genau diese Erfahrung machen. Sie kündigte einer Mieterin die Wohnung. Allerdings stand die Mieterin für den Bereich der Wohnungsangelegenheiten mit Einwilligungsvorbehalt unter Betreuung.

Kündigung: wirksamer Zugang nötig

Einer Person, die unter Betreuung steht, kann selbst nicht wirksam gekündigt werden. In einem solchen Fall muss das Kündigungsschreiben gem. § 131 Abs. 2 i. V. m § 1903 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) immer dem jeweiligen Betreuer zugestellt werden. Erfolgt die Kündigung gegenüber der geschäftsunfähigen Person selbst, gilt diese erst dann als tatsächlich zugegangen, wenn sie nach § 131 Abs. 1 BGB dem gesetzlichen Vertreter des Betreuten zugeht. Das Kündigungsschreiben muss entweder direkt an den Betreuer selbst gerichtet oder wenigstens für ihn bestimmt sein. Es reicht für das Wirksamwerden der Kündigung jedoch nicht aus, dass die Kündigung in den Herrschaftsbereich des Betreuers gelangt ist bzw. dass er von dem Schreiben Kenntnis erhält.

In dem vorliegenden Fall wurde der geschäftsunfähigen Mieterin gekündigt. Das Schreiben mit der Kündigung ging der betreuten Frau selbst zu und war inhaltlich weder direkt an ihre Betreuerin gerichtet, noch konnte diese aus dem Inhalt des Schreibens folgern, dass es für sie in ihrer Funktion als gesetzliche Vertreterin der betreuten Mieterin bestimmt sein sollte. Aus diesem Grund ist die Kündigung der Wohnung nicht wirksam zugegangen.

Mangel der Zustellung – Heilung möglich

Unter bestimmten Umständen kann ein unwirksamer Zugang einer Willenserklärung nach § 189 Zivilprozessordnung (ZPO) geheilt werden. Entweder könnte eine Zustellung von Amts wegen nach den §§ 166 ff. ZPO vorgenommen worden sein oder es könnte eine sog. Parteizustellung nach §§ 191 ff. ZPO erfolgt sein. Alle Regelungen der ZPO sind anwendbar, wenn ein Schreiben außerhalb eines Rechtsstreits erfolgt – so wie hier. Des Weiteren wird ein Mangel der Zustellung dann geheilt, wenn die Zustellung der Kündigung durch die Vermittlung eines Gerichtsvollziehers nach § 132 Abs. 1 BGB erfolgt ist.

Im hier entschiedenen Fall wurde die unwirksame Zustellung an die betreute Mieterin durch keinen der oben genannten Gründe geheilt. Das hat zur Folge, dass die Wohnungskündigung der gesetzlichen Betreuerin nie wirksam zugegangen ist. Selbst wenn die Betreuerin im Laufe der Zeit von der Kündigung Kenntnis erlangt haben sollte, wurde die Wohnung aus oben genannten Gründen nicht rechtmäßig gekündigt. Die Kündigung war unwirksam.

(Landgericht (LG) Berlin, Urteil v. 23.07.2014, Az.: 65 S 225/13)

(WEI)