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Wohnungen für Flüchtlinge - Vermietung v. Wohnraum an Kommunen - Förderprogramme für Flüchtlingswohnungen

(203)

Für Vermieter von insbesondere einfachem Wohnraum, welcher in vielen Regionen auf dem regulären Wohnungsmarkt nur schwer oder lediglich gegen geringe Entgelte vermittelbar ist, kann die Vermietung an Flüchtlinge oder Asylbewerber grundsätzlich eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative darstellen.

Dennoch gibt es eine ganze Reihe von rechtlichen und tatsächlichen Problemen, die bei der Überlassung von Wohnraum an den vorgenannten Personenkreis zu beachten und lediglich durch eine konsequente Vertragsgestaltung zu lösen sind.

Die über die Fachverlage bzw. über das Internet verfügbaren Standardformulare zur Wohn- und Geschäftsraummiete werden den besonderen Anforderungen, die bei der Überlassung von Wohnraum an Flüchtlinge und Asylbewerber bzw. an die öffentliche Hand zu beachten sind, in der Regel nicht gerecht. Auch die seitens der Kommunen verwendeten „Mietverträge“ weisen für den Vermieter in der Regel erhebliche wirtschaftliche Risiken auf.

Grundsätzlich gibt es zwei Vermietungsmodelle:

In der ersten Variante vermietet der Vermieter direkt an die Flüchtlinge oder Asylbewerber. Der Vertrag kommt direkt zwischen dem Vermieter und dem Flüchtling oder Asylbewerber zustande. Die öffentliche Hand ist in das Vertragsverhältnis nicht eingebunden. Die Miete und eine Nebenkostenpauschale wird – sofern die Mieter anspruchsberechtigt sind – durch den Grundsicherungsträger übernommen. Kommt es zu Störungen des Mietverhältnisses oder erhöhtem Anfall von Nebenkosten, die die Pauschale des Grundsicherungsträgers übersteigen, so wird es in der Regel - wie bei allen vermögenslosen Mietern - nicht möglich sein, die dem Vermieter daraus entstehenden Vermögensschäden vom Mieter tatsächlich ersetzt zu bekommen.

Die für den Vermieter leichter zu handhabende zweite Variante stellt die Vermietung der in Frage kommenden Wohnungen direkt an die Kommune dar.

Vertragspartner des Vermieters wird dann die Stadt. Dadurch ist schon von vorneherein das Insolvenzrisiko des Mieters ausgeschlossen, da die öffentliche Hand nicht insolvenzfähig ist.

Bei der Mietvertragsgestaltung wird es jetzt im Besonderen darum gehen, die sich möglicherweise mit der Überlassung von Wohnraum an Flüchtlinge und Asylbewerber ergebenden Besonderheiten dergestalt zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Kommune als Haftungspartner für die aus der Wohnungsüberlassung möglicherweise entstehenden Vermögensschäden gewinnt.

Um Flüchtlingen adäquaten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können, kann bei geschickter Verhandlung mit den Kommunen erreicht werden, dass diese einmalige „Herrichtungspauschalen“ für die Durchführung von Malerarbeiten und die Verlegung eines geeigneten Bodenbelags übernehmen, die sich der Höhe nach an der Wohnungsgröße orientieren.

Zudem besteht für Vermieter bei einer Bindungsdauer von 10 Jahren die Möglichkeit, zinsgünstige bis zinslose Sanierungsdarlehen in Anspruch zu nehmen, um weiteren Wohnraum zum Zwecke der Nutzung durch Flüchtlinge und Asylbewerber zu gewinnen.

Es würde den Rahmen dieser Darstellung sprengen, alle Detailprobleme erörtern zu wollen, die sich aus der Vermietung von Wohnraum an die öffentliche Hand zum Zweck der Nutzungsüberlassung an Flüchtlinge und Asylbewerber ergeben (können).

Wenn Sie beabsichtigen, den Kommunen und damit Flüchtlingen und Asylbewerbern durch Vermietung von Wohnraum zu helfen, sich aber keinen wirtschaftlichen Risiken aussetzen wollen, stehen wir Ihnen gerne mit unserem Rechtsrat zur Seite.

Wir haben ein Mietvertragsformular speziell für die Vermietung von Wohnraum an Kommunen zum Zwecke der Weitergabe an Flüchtlinge und Asylbewerber erarbeitet, welches wir für Sie gerne den kommunalen Besonderheiten Ihrer Region und Ihres Mietobjektes anpassen.

Möchten Sie auf Ihrem Grundstück oder einem noch zu erwerbenden oder anzumietendem Grundstück eine Flüchtlingsunterkunft in Form einer Notunterkunft oder Gemeinschaftsunterkunft errichten und betreiben, so wird es, um den Zuschlag seitens der Kommune zu erhalten, unumgänglich sein, ein schlüssiges Betreiberkonzept und eine den regionalen Bedingungen angepasste Kostenkalkulation vorzulegen, wobei sich das Betreiberkonzept und die betriebswirtschaftliche Kalkulation einer Notunterkunft bzw. einer Gemeinschaftsunterkunft bezüglich der Anforderungen grundlegend unterscheiden. Zudem wird die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Projektes vorab zu prüfen sein.

Bekundet die Kommune nach Präsentation des Betreiberkonzeptes und der Kostenkalkulation Interesse an der Realisierung der Notunterkunft bzw. Gemeinschaftsunterkunft, ist es in einem zweiten Schritt entscheidend, die zur Umsetzung notwendigen Verträge so zu synchronisieren, dass das Projekt nicht über Wochen oder gar Monate ins Stocken gerät, und durch die kostenintensive Verzögerung der Inbetriebnahme die erwartete Rendite nicht unnötig geschmälert oder gar ganz gefährdet wird. Auch wenn die rechtssichere Vorbereitung der Errichtung und des Betriebs einer Flüchtlingsunterkunft nicht unerhebliche Vorlaufkosten mit sich bringt, so ist derzeit ab dem Zeitpunkt der Errichtung und des Betriebs einer Not- oder Gemeinschaftsunterkunft eine überdurchschnittliche Renditeerwartung für den Bauherrn und Betreiber möglich, welche sich im Idealfall auch aus der hohen Verantwortung für das Wohl der zur Unterbringung anvertrauten Menschen rechtfertigt.

Da die Kommunen mittlerweile professionell geführte Abteilungen für die Errichtung von Not- und Gemeinschaftsunterkünften vorhalten, ist es in Regel auch nur über die Präsentation eines schlüssigen betriebswirtschaftlichen und perfekt auf die Vielzahl der zu berücksichtigenden gesetzlichen und verwaltungsinternen Bestimmungen abgestimmten Konzeptes möglich, seitens der Kommune als Bauherr und Betreiber Berücksichtigung zu finden.

Gerne vertreten wir Sie auch im Rahmen der Vertragsverhandlung gegenüber der zuständigen Behörde Ihrer Kommune.

Kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns darauf, mit Ihnen ins Gespräch zu kommen.

Ihr Ansprechpartner: Rechtsanwalt Daniel C. Ullrich


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