Wohnungseigentümer dürfen Zahlungspflichten nicht durch Mehrheitsbeschluss neu begründen!

Wohnungseigentümer können Zahlungspflichten nicht durch Beschluss neu begründen! 

1.      Die Entscheidung im Leitsatz

Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Waldshut-Tiengen, weist auf eine wichtige Entscheidung des Bundesgerichtshofs hin:

Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig. Den Wohnungseigentümern steht keine Kompetenz zur Neubegründung von Zahlungspflichten zu.

2.      Der Fall

Mit der Abrechnung über das Jahr 2007 beschließt die Mehrheit, dass ein Wohnungseigentümer Beitragsrückstände aus dem Jahr 2006 zu begleichen hat. Der ist nicht damit einverstanden, dass durch einen Beschluss über das Wirtschaftsjahr 2007 seine Zahlungspflicht für Rückstände aus dem Jahr 2006 erneut begründet werden. Deshalb erhebt er Anfechtungsklage. Der Rechtsstreit erreicht den Bundesgerichtshof. Der entscheidet durch Urteil vom 9. März 2012 (V ZR 147/11) zu Gunsten des belasteten Eigentümers.

3.      Die Entscheidung im Einzelnen

Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass Beitragsrückstände aus früheren Perioden nicht in die aktuelle Jahresabrechnung gehören. Die Jahresabrechnung beziehe sich nur auf die zur Beschlussfassung anstehende abgelaufene Abrechnungsperiode. Die Einbeziehung von Vorjahresrückständen in eine Jahresabrechnung führe nicht nur zur Anfechtbarkeit des Beschlusses, sondern mache ihn nichtig. Die Wohnungseigentümer seien nur berechtigt, über das Wohngeld (Wirtschaftsplan) und über die Abrechnungsspitze (Jahresabrechnung) zu beschließen. Sie haben keine Kompetenz, bestehende Rückstände durch Mehrheitsbeschluss erneut zu begründen. Andernfalls könnten die Vorschriften über die Verjährung durch einfachen Mehrheitsbeschluss außer Kraft gesetzt werden.

4.      Schlussfolgerung

Zahlungspflichten für Wohnungseigentümer entstehen (nur) durch Beschlüsse. Das bedeutet aber nicht, dass durch einen Mehrheitsbeschluss Zahlungspflichten nach Belieben begründet werden dürfen - mit der Folge, dass nur noch der bestandskräftige Beschluss maßgebend wäre und es nicht mehr darauf ankäme, ob eine Zahlungspflicht tatsächlich bestanden hatte. Der Bundesgerichtshof hat den vielfach zu beobachtenden Versuchen, durch Mehrheitsbeschluss Zahlungspflichten zu begründen, die Grenze aufgezeigt. Nur im Rahmen von Wirtschaftsplan und Abrechnung über die jeweils laufende Periode darf die Gemeinschaft beschließen, nicht über sonstige Zahlungsverpflichtungen. Das gilt, wie die Entscheidung zeigt, nicht nur für tatsächlich bestehende Zahlungspflichten, sondern - erst recht - für Zahlungsverpflichtungen, die durch den Beschluss erst begründet werden sollen, z.B. angebliche Schadensersatzforderungen. Über das Bestehen solcher Ansprüche muss im Streitfall das Gericht entscheiden, nicht eine selbstherrliche Gemeinschaft.

Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht berät und hilft. Mit weniger sollten Sie sich nicht zufrieden geben.