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Zweckentfremdungsverbot – Berlin entzieht Airbnb den Boden

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Die Wohnungsknappheit beschäftigt sowohl die Bevölkerung als auch die Regierung seit längerer Zeit. Ein Grund dafür ist, dass immer weniger Menschen aufs Land ziehen und daher der Bedarf an Wohnungen in den Stadtgebieten stark gestiegen ist.

Neben der Knappheit an Wohnraum sorgen steigende Mieten dafür, dass der Kampf um die beste, billigste Wohnung groß ist. Vermieter von gut ausgestatteten Wohnungen können es sich leisten, einen Leerstand für einen längeren Zeitraum hinzunehmen, um den bestmöglichen Mieter zu finden. Dieser wird dann auch bereit sein, eine hohe Miete zu zahlen.

Im Ergebnis schmälert sich durch derartigen Leerstand jedoch das Angebot an vorhandenem und vor allem bezahlbarem Wohnraum.

Das Gesetz kennt ein Heilmittel: Zweckentfremdungsverbot bei Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum.

In Artikel 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz werden die Länder ermächtigt, eine Regelung zum Verbot der Zweckentfremdung zu schaffen. Dies kann entweder im Rahmen der Wohnungsaufsichtsgesetze erfolgen, wie es in Hamburg geschehen ist. Allerdings können auch eigenständige Zweckentfremdungsverbot-Gesetze geschaffen werden, wie in Berlin und Bayern.

Existiert in dem Bundesland, in welchem man eine Eigentumswohnung unterhält, ein Zweckentfremdungsverbot, ist durch Rechtsverordnung bestimmt, dass Wohnraum anders als zu Wohnzwecken nur mit Genehmigung der von der Landesregierung bestimmten Stelle genutzt werden darf. Insoweit ist es grundsätzlich verboten, Wohnraum anderweitig zu nutzen, es können jedoch Ausnahmen zu einer Erlaubnis vorliegen.

Voraussetzung für ein solches Zweckentfremdungsverbot ist es, dass eine ausreichende Versorgung zu angemessenen Bedingungen tatsächlich nicht möglich ist.

Eine ausreichende Versorgung kann nur dann gewährleistet sein, wenn die vorhandene Bevölkerung und der bestehende Wohnraum in Ausgleich gebracht werden kann. Nicht ausreichend ist es, eine dreiköpfige Familie eine 1-Zimmer Wohnung von unter 30 Quadratmetern zu vermieten. Es wird davon ausgegangen, dass eine Person ab 13 Jahren einen Raumbedarf von ca. 12 Quadratmetern hat. Bei einer Familie sollte jedem Familienmitglied im Durchschnitt 10 Quadratmeter zur Verfügung stehen.

Ausgehend von diesem Bedarf müssen Einwohneranzahl und der vorhandene Wohnraum in einer angemessenen Wage liegen.

Erst wenn die Regierung eine entsprechende Mängellage tatsächlich feststellen kann, kann es zu einer entsprechenden Regelung zur Beseitigung der Zweckentfremdung kommen.

In Niedersachsen wurde im Jahr 2003 die Zweckentfremdungsverordnung abgeschafft. Die damalige Regierung begründete dies damit, dass eine staatliche Intervention zur ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum nicht mehr in dem Umfang erforderlich sei, wie es der Gesetzgeber in den 90er Jahren vorgesehen habe. Danach konnte für das Land Niedersachen keine tatsächliche Notlage in Bezug auf den vorhandenen Wohnraum mehr festgestellt werden.

Auch in Berlin kam es im Jahr 2002 ebenfalls zur Abschaffung des Zweckentfremdungsverbotes, da eine Knappheit an Wohnungen nicht mehr tatsächlich festgestellt werden konnte.

Hätten die Verordnungen in Niedersachsen und Berlin weiter fortbestanden, wären sie verfassungswidrig gewesen.

Die Situation in Berlin hat sich jedoch innerhalb von 12 Jahren wieder drastisch verändert.

Zum 01.05.2014 traten die Zweckentfremdungs-Verordnung und das Zweckentfremdungs-Gesetz in Kraft.

Zweckentfremdung ist nach diesem Gesetz, dass die Wohnung tageweise zum Zwecke als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung insbesondere gewerbliche Zimmervermietung oder Einrichtung von Schlafstellen, dass die Wohnung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt wird, dass die Wohnung baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass sie zu Wohnzwecken nicht mehr geeignet ist, dass die Wohnung länger als sechs Monate leer steht oder beseitigt wird.

Soll eine der aufgezählten Nutzungen der Wohnung vorgenommen werden, muss eine Genehmigung von der zuständigen Behörde eingeholt werden. Ohne eine solche ist eine derartige Nutzung untersagt.

Die Übergangsfrist von 2 Jahren ist am 01.05.2016 vorüber.

Dies dürfte gerade die Vermietungs-Plattform Airbnb gar nicht erfreuen.

Denn das Konzept beruht darauf, dass Privatpersonen ihre Wohnung zur vorübergehenden Nutzung an andere Personen über die Plattform Airbnb vermieten und dafür auch eine Miete kassieren. Ob dies überhaupt noch ein ordnungsgemäßer Gebrauch im Rahmen eines Mietverhältnisses darstellt, betrifft allein das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Die Frage, ob die grundsätzlich zugelassen wird, wird ab dem 01.05.2016 in Berlin eindeutig von dem Zweckentfremdungs-Gesetz bestimmt und lautet: Nein

Keine Zweckentfremdung soll dagegen vorliegen, wenn eine Zweitwohnung unterhalten wird. Auch in diesem Fall liegt zwar keine ununterbrochene Nutzung vor, dies ist aber von der Zweckentfremdung ausgenommen.

Dennoch ist eine anderweitige Nutzung nach dem 01.05.2016 nicht vollständig untersagt.

Es kann eine Genehmigung eingeholt werden. Diese wird erteilt, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Vorrangige öffentliche Belange dürften dann gegeben sein, wenn die Versorgung mit sozialen Einrichtungen für Erziehungs- Ausbildungs- Betreuungs- und gesundheitliche Zwecke nicht ausreichend vorhanden ist und andere Räumlichkeiten nicht zur Verfügung stehen.

Zudem kann eine Genehmigung dann erteilt werden, wenn Ersatzwohnraum geschafft wird, durch den die Wohnungsknappheit kompensiert wird.

Eine Genehmigung unter Auflagen durch Ausgleichszahlungen ist ebenfalls möglich.

In dem Zweckentfremdungs-Gesetz von Berlin ist ebenfalls vorgesehen, dass ein Negativ-Attest ausgestellt werden kann. Das bedeutet, dass für die Nutzung zu anderen Zwecken als zum Wohnen keine Genehmigung erforderlich ist. Die Wohnung ist dann auch ohne Genehmigung anders nutzbar.

Es dürfte fraglich sein, ob eine Genehmigung oder ein Negativ-Attest dann ausgestellt wird, wenn die Wohnung aus wirtschaftlichen Gründen während der Abwesenheit an dritte als Ferienunterkunft vermietet wird.

Gerade die Reaktion der Mieter bleibt abzuwarten.

Dieses Gesetz dürfte das Geschäftskonzept von Airbnb in Berlin allerdings erheblich stören und damit dem Vermietungs-Konzept den Boden entziehen.


Rechtstipp vom 29.04.2016
aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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