10 Fragen 10 Antworten: Todesfall im Mietverhältnis – Was wird aus dem Mietvertrag?

1.) Tritt durch den Tod eines Mieters die Beendigung des Mietvertrages ein?

Nein! Nach § 1922 BGB geht mit dem Tode einer Person deren Vermögen als Ganzes im Wege der sog. Gesamtrechtsnachfolge auf eine oder mehrere Personen (Erben) über. Zur Erbschaft gehören auch die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag, sodass der Erbe – vorbehaltlich der Ausschlagung der Erbschaft – in der Regel neue Vertragspartei wird. Der Mietvertrag wird somit „weitervererbt“.

2.) Können nur gesetzliche Erben den Mietvertrag fortsetzen?

Nein! Grundsätzlich können sowohl Erben als auch sog. „eintrittsberechtigte Personen“ den Mietvertrag fortsetzen.

3.) Wer gehört zum „eintrittsberechtigten“ Personenkreis?

Hierzu gehören gemäß § 563 BGB in der Regel Kinder, die bereits im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben bzw. begünstigte Haushaltsangehörige, z. B. Ehegatten, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hatte. Das Gleiche gilt für Lebenspartner.

4.) Muss ein neuer Mietvertrag zwischen Vermieter und Erben bzw. „eintrittsberechtigter Person“ geschlossen werden?

Nein! Die Eintrittsberechtigten und Erben können das Mietverhältnis zu den bisherigen Konditionen fortsetzen, wenn sie möchten. Ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden.

Die Übernahme bzw. der Eintritt in den Mietvertrag erfolgt automatisch. Es bedarf dazu keiner ausdrücklichen Erklärung des Fortsetzungsverlangens.

5.) Steht den Erben bzw. den sog. eintrittsberechtigten Personen ein Kündigungsrecht zu?

Ja! Die eingetretenen Personen können gemäß § 563 Abs. 3 BGB innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. In diesem Fall gilt der Eintritt als nicht erfolgt.

6.) Steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht bei dem Eintritt zu?

Ja! Der Vermieter hat bei dem Eintritt einer unerwünschten Person unter bestimmten Voraussetzungen ein außerordentliches Kündigungsrecht.

7.) Wann liegt ein außerordentliches Kündigungsrecht gegenüber dem Eintretenden vor?

Auch hier hat die Rechtsprechung im Laufe der Jahre über eine Fülle an Kündigungsgründen entschieden. Beispiele für einen wichtigen Grund sind z. B.:

• der Eintretende in eine Genossenschaftswohnung will nicht Mitglied der Genossenschaft werden,
• persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und Eintretendem,
• unsittlicher Lebenswandel,
• Eingetretener ist nicht in der Lage, die Miete zu bezahlen,
• Störung des Hausfriedens durch bestimmte Nutzungsarten, z. B. Musiker

8.) Reicht auch die drohende Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden als Kündigungsgrund aus?

Ja! Diesbezüglich entschied der BGH jüngst, dass ein wichtiger Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses beim Eintretenden auch in seiner finanziellen Leistungsunfähigkeit liegen kann. Weitere Voraussetzung ist aber nach Auffassung des BGH, dass die drohende Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umstände beruht, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben.

9.) Muss der Vermieter bei dem Ausspruch der Kündigung Form- und Fristerfordernisse beachten?

Ja! Es gelten die allgemeinen Voraussetzungen, das bedeutet, dass die Gründe der Kündigung offenzulegen sind. Auch bedarf die Kündigung der Schriftform (§ 568 I) und sollte auch die Belehrung über das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel enthalten. Die Frist beträgt allgemein drei Monate mit einer Karenzzeit von drei Werktagen (§ 573d II). Auch muss die Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung des Vermieters ausgesprochen werden. Entscheidend für den Fristbeginn ist die Kenntniserlangung vom endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis.

10.) Und was ist, wenn der Vermieter stirbt?

Stirbt der Vermieter, so wird das Mietverhältnis mit den Erben des Vermieters fortgesetzt (§§ 1922, 1967 BGB). Die Erben können vom Mieter nicht den Abschluss eines (in der Regel ungünstigeren) neuen Mietvertrages verlangen.