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Bauträger kann sich Änderungen vorbehalten – aber in Grenzen!

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OLG Köln, Urteil vom 23.11.2016 – 11 U 173/15

Die Klausel in einem Bauträgervertrag: „Änderungen in der Bauausführung und -ausstattung können vorgenommen werden, wenn dies durch etwaige behördliche Auflagen, technische notwendige Änderungen, Sonderwünsche des Käufers oder andere wesentliche Gründe erforderlich wird. 

Der Verkäufer darf anstelle der festgelegten Leistungen gleichwertige andere, insbesondere gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände verwenden, wenn es die Umstände erfordern oder dies bauliche Verbesserungen mit sich bringt“, ist nach Ansicht des Gerichts wirksam.

Zum Sachverhalt

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht Minderungsansprüche gegen den Bauträger geltend, weil die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im Exposé dargestellten und beworbenen Erscheinungsbild abweichen. 

Der Bauträger beruft sich u. a. auf eine Änderungsklausel in den Verträgen, wonach Änderungen in der Bauausführung und -ausstattung vorgenommen werden können, wenn dies durch etwaige behördliche Auflagen, technisch notwendige Änderungen, Sonderwünsche des Käufers oder andere wesentliche Gründe erforderlich wird. 

Der Verkäufer darf anstelle der festgelegten Leistungen gleichwertige andere, insbesondere gleichwertige andere Ausstattungsgegenstände verwenden, wenn es die Umstände erfordern oder dies bauliche Verbesserungen mit sich bringt.

Zur Entscheidung

Das OLG gibt dem Bauträger Recht! Der in den Verträgen vereinbarte Änderungsvorbehalt ist wirksam. Es kommt darauf an, ob die Klausel die notwendige Abgrenzung leiste, wann zu einer Änderung der Bauausführung berechtigende triftige Gründe vorliegen oder nicht. 

Wegen Art. 5 Richtlinie 93/13/EWG wird aber gefordert, dass eine solche Klausel die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers benennt und in ihren Voraussetzungen und Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemessen berücksichtigt (so BGH, Urteil vom 23.6.2005 – VII ZR 200/04).

Nach dem OLG werde durch die streitige Klausel die notwendige Abgrenzung vorgenommen, wann zu einer Änderung der Bauausführung berechtigende, triftige Gründe vorliegen und wann nicht. Diesbezüglich geht das OLG sehr oberflächig über die Klausel hinweg und versagt den Eigentümern Minderungsansprüche.

Anmerkung

Die Entscheidung ist kritisch zu betrachten in Anbetracht der eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshof. Demnach muss eine Änderungsklausel in einem Bauträgervertrag eindeutig benennen, wann der Bauträger die Leistung abändern darf. Nach der im Streit stehenden Klausel wird dem Bauträger eine Änderung der Bauausführung aufgrund „anderer wesentlicher Gründe“ ermöglicht, sodass er dann „anstelle der festgelegten Leistungen gleichwertige andere verwenden, wenn es die Umstände erfordern.“ 

Diese Formulierung ist m. E. unbestimmt. In einem vergleichbaren Fall wurde eine ähnliche Klausel für unwirksam erklärt, weil diese ein Leistungsänderungsrecht des Bauträgers vorsah bei „Zweckmäßigkeit“ (OLG Stuttgart, Urteil vom 17.10.2002 – 2 O 37/02). Was unter Zweckmäßigkeit für den Vertragspartner zu verstehen ist, sei unklar.

Daher gilt, dass ein Änderungsvorbehalt nur wirksam ist, wenn für die Änderung triftige Gründe vorliegen und die Klausel diese soweit benennt, dass für den anderen Vertragsteil ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht (KG, Beschluss vom 04.10.2012 – 23 U 47/12). Ob dies bei der streitigen Klausel mit der Formulierung „andere wesentlicher Gründe“ und „wenn es die Umstände erfordern“ für den Erwerber ausreichend ist, könnte von einem anderen Gericht durchaus anders gesehen werden.


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