Berliner Mietspiegel 2017 – Die lärmbelastete Lage und die Citylage

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 07.12.2017 – 210 C 286/17

Wenn Mietparteien darüber streiten, ob der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel verlangen kann, sind einige Merkmale besonders streitträchtig. Mit einem Urteil aus dem Jahr 2017 hat das Amtsgericht Charlottenburg zu zwei dieser Merkmale die „besonders lärmbelastete Lage“ sowie die „bevorzugte Citylage“ entschieden.

Der Ausgangsstreit

Die Parteien sind über einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin miteinander verbunden. Der Vermieter verlangt von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Unter anderem sind zwischen den Parteien die Merkmale „besonders lärmbelastete Lage“ sowie „bevorzugte Citylage“ streitig.

Nach dem Straßenverzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel befindet sich das Gebäude in einem verkehrs- und lärmbelasteten Bereich. In der Wohnung selber ist aber auch bei geöffnetem Fenster kein Straßenlärm zu hören. Das Wohnhaus liegt in einer Entfernung von 2,3 km zu der Kreuzung Leibnizstraße/Kurfürstendamm, von 3,6 km zum Wittenbergplatz sowie von 3,8 km zum Zoologischen Garten.

Die Entscheidung

Das Amtsgericht verurteilt die Mieterin zur Zustimmung zu der Mieterhöhung.

Das wohnwertmindernde Merkmal besonders lärmbelastete Lage ist nach Ansicht des Amtsgerichts gegeben. Hierfür sei es ausreichend, dass sich dies aus dem Straßenverzeichnis zu dem Berliner Mietspiegel ergibt. Ob der Straßenlärm in der streitgegenständlichen Wohnung auch tatsächlich wahrgenommen wird, soll nicht ausschlaggebend sein. Zwar könne die Einordnung als lärmbelastete Wohnlage in dem Straßenverzeichnis widerlegt werden. Dabei soll es aber nicht alleine auf die Lärmwahrnehmung der Wohnung ankommen, vielmehr werden die Lärmbeeinträchtigung auf dem Hof und unmittelbar vor dem Haus miteinbezogen, denn das Merkmal lärmbelastete Wohnlage steht in der Merkmalsgruppe 5 – „Wohnumfeld“. Entsprechend sei die Wahrnehmbarkeit in dem Wohnumfeld ausschlaggebend und nicht die innerhalb der Wohnung.

Im Gegenzug wird das wohnwerterhöhende Merkmal bevorzugte Citylage durch das Gericht bejaht. Das Merkmal lautet:

„Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten)“

„Nahe“ meint nach Ansicht des Gerichts nicht, dass sich die City von der Wohnung aus fußläufig erreichen lässt. Es genüge vielmehr, dass der Weg unproblematisch mit einem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln zurückgelegt werden kann.

Praxistipp

Hinsichtlich der bevorzugten Citylage hat sich der überwiegende Teil der Berliner Gerichte bislang an einer Entscheidung des Landgerichts Berlin aus dem Jahre 2010 (LG Berlin, Urteil vom 09.11.2010 – 65 S 477 /09) orientiert. Nach Ansicht des Landgerichts musste die City fußläufig zu erreichen sein, damit das Merkmal erfüllt ist. Allerdings wurde das Merkmal damals noch als: „Bevorzugte Citylage in guter Wohnlage“ beschrieben. Folgt man der Entscheidung des Amtsgerichts dürfte in Zukunft der Großteil der innerhalb des S-Bahnrings Berlin gelegenen Wohnungen als in einer bevorzugten Citylage einzuordnen sein.

Im Falle einer Mieterhöhung sollte man immer nachmessen, ob die von dem Vermieter angesetzte Wohnfläche tatsächlich der Fläche der Wohnung entspricht. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266 / 14) sind in einem Mieterhöhungsprozess sogar kleinere Flächenabweichungen zu berücksichtigen.